Luật đất đai: Hệ thống câu hỏi ôn tập hết môn (Phần 1)

Luật đất đai là một trong những môn học chuyên ngành vô cùng quan trọng. Đồng hành cùng các học viên trong việc học tập môn học Luật đất đai, Viện Ứng Dụng Pháp Luật Việt Nam đã sưu tầm hệ thống câu hỏi ôn tập môn học dưới đây:

Người sưu tầm: Ngọc Ánh

Câu 1. Ngành Luật Đất đai có những phương pháp điều chỉnh nào? Hãy chỉ rõ những đặc điểm của mỗi phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai?

Với tư cách ngành luật, Luật đất đai là tổng hợp các QPPL mà nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành 1 ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhà nước ta.

Phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai: phụ thuộc vào tính chất và đặc điểm của các QHXH do luật đất đai điều chỉnh.

Về nguyên tắc, PPĐC của ngành Luật đất đai là cách thức mà nhà nước dùng pháp luật tác động vào các chủ thể tham gia vào QHPL đất đai. Các chủ thể đó bao gồm: cơ quan quản lý, người sử dụng đất trong phạm vi cả nước.

PPĐC của ngành Luật đất đai gồm 2 phương pháp: Hành chính-mệnh lệnh và bình đẳng thỏa thuận.

1. PP hành chính – mệnh lệnh:

+ Là đặc trưng của ngành luật hành chính bởi nguyên tắc quyền lực phục tùng. Ngành luật đất đai sử dụng phương pháp này có một số điểm khác biệt căn bản so với ngành LHC: tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các mệnh lệnh từ phía CQNN. VD: khi giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các tổ chức chính quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi xảy ra tranh chấp có trách nhiệm hòa giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân làm tiền đề cho việc giải quyết mọi tranh chấp và khiếu nại; khi không thể giải quyết bằng con đường thương lượng, hòa giải thì CQNN theo luật định mới trực tiếp giải quyết và ban hành các quyết định hành chính.

+ Đặc điểm:

• Chủ thể tham gia vào QHPL không có sự bình đẳng về địa vị pháp lí. Chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh được giao mà không có quyền thỏa thuận với CQNN, phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía nhà nước. Nếu không thực hiện sẽ bị coi là hành vi VPPL đất đai và bị cưỡng chế thực hiện theo luật định.
• 1 bên chủ thể trong QHPL là các CQNN có thẩn quyền, nhân danh nhà nước thực thi quyền lực nhà nước; 1 bên chủ thể là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải thực thi các các biện pháp hành chính xuất phát từ nhiệm vụ quản lí đất đai.
• Các quyết định hành chính được ban hành trong các trường hợp:
• QĐHC (quyết định hành chính) về giao đất, cho thuê đất.
• QĐHC về thu hồi đất.
• QĐHC về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác.
• QĐHC về công nhận QSDĐ.
• QĐHC về vc giải quyết tranh chấp, khiếu nại QĐHC, hành vi hành chính về đất đai.
• Quyết định xử lí VPHC trong quản lí, sử dụng đất đai.
• Các quyết định trên do CQNN có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt 1 QHPL đất đai đối với người sử dụng đất. 

2. Phương pháp bình đẳng – thỏa thuận:

+ Là phương pháp đặc trưng của ngành luật dân sự. Nếu trong quan hệ dân sự, chủ sở hữu tài sản có quyền thỏa thuận để phát sinh, thay đổi hay chấm dứt 1 quan hệ tài sản thì trong Luật đất đai, người sử dụng không đồng thời là chủ sở hữu.

+ Dưới sự bảo hộ của nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền thỏa thuận trên tinh thần hợp tác để thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn liên doanh.

+ Đặc điểm: các chủ thể có quyền tự do giao kết, thực hiện các GDDS về đất đai phù hợp với các quy định của pháp luật, góp phần đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất vì lợi ích các chủ thể, đồng thời tạo xu hướng tập trung tích tụ đất đai ở quy mô hợp lí nhằm phân công lại lao động, đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển.

Câu 2. Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó trên thực tế?

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất (khoản 1 Điều 6 Luật đất đai 2013)

– Cơ sở nguyên tắc:

+ Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng hữu hạn trong khi đó nhu cầu của xã hội trong việc sử dụng đất đai ngày một tăng lên

+ phù hợp với Nguyên tắc nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật: với tư cách là đại diện CSH về đất đai, Nhà nước xây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch sử dụng đất và phê duyệt các chương trình quốc gia về sử dụng đất

– Ý nghĩa:

Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lí và tiết kiệm,tránh lãng phí tài nguyên có hạn này; đạt các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước. Đồng thời, tạo điều kiện cho nhà nước theo dõi, giám sát quá trình sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. (khoản 2 Điều 6 Luật đất đai 2013).

Nước ta còn rất lãng phí trong việc khai thác và sử dụng tiềm năng đất đai. Vì vậy, với quá trình phát triển của đất nước, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đi trước một bước tạo cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm. Việc giữ gìn bảo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở con người biết khai thác nhưng cũng thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai vì mục tiêu trước mắt và vì lợi ích lâu dài.

Cần hiểu việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm trên tinh thần tận dụng mọi diện tích sẵn có dùng đúng vào mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Người sử dụng đất cần tuân thủ các quy định của pháp luật để bảo vệ nguồn tài nguyên đất. Mọi hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị xử lý nghiêm minh.

Mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay cho thuê lại… đều cần phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục của pháp luật, phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.

Cùng với đó là các nguyên tắc:

3.1. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

– Nhà nước ban hành luật đất đai

– Nhà nước thiết lập hệ thống các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương

Xem thêm: Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân ở Việt Nam

– Nhà nước đề ra các chủ trương, quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý

Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp:

– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất.

– Đối vs tổ chức, hộ gd vầ cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất.

– Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

–  Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.

Xem thêm: Quyền giám sát của công dân trong việc quản lý, sử dụng đất

3.2. Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm.

– Nước ta còn rất lãng phí trong việc khai thác và sử dụng tiềm năng đất đai. Vì vậy, với quá trình phát triển của đất nước, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đi trước một bước tạo cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm.

– Cần hiểu việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm trên tinh thần tận dụng mọi diện tích sẵn có dùng đúng vào mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

3.3. Thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai.

– Nhà nước khuyến khích các hành vi cải tạo, bồi bổ, đầu tư công của, làm tăng khả năng sinh lợi của đất.

– Việc giữ gìn bảo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở con người biết khai thác nhưng cũng thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai vì mục tiêu trước mắt và vì lợi ích lâu dài.

3.4. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

– Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định như sau: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. 

– Điều 4 Luật đất đai 2013 về sở hữu đất đai có quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”.

Nên nhà nước có đầy đủ quyền năng về sử dụng đất:

+ Nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với người sử dụng đất.

+ NN thể hiện quyền năng thông qua xét duyệt và cải tạo sử dụng đất

+ Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất

+ Quyết định cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất

+ Quyết định giá đất: thông qua các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế, các khoản phí và lệ phí từ đất đai. Đây chính là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước .

+ Thừa nhận thị trường bất động sản đồng thời xây dựng một thị trường chính quy nằm trong tầm kiểm soát của Nhà nước

Để hình thành quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nước cho phép các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai. Mọi trường hợp sử dụng đất đều phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thông qua quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hoặc phải được cho phép chuyển quyền sử dụng đất khi đã làm đầy đủ các thủ tục về chuyển quyền.

Ngược lại, khi cần thiết phân phối lại đất phù hợp với quy hoạch và nhu cầu sử dụng hoặc để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng, Nhà nước thường thu hồi lại đất đai của các tổ chức và cá nhân. Như vậy, người sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ đất đai thông qua một quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Những mối quan hệ nêu trên thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc thực hiện chế độ quản lý và sử dụng đất đai.

Ngoài ra, người sử dụng đất còn có thể thỏa thuận với nhau trong khuôn khổ pháp luật của Nhà nước để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đất đai. Nhà nước chỉ quy định về thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng và thủ tục hành chính cần phải làm, còn người sử dụng sẽ thỏa thuận cụ thể về các quyền và nghĩa vụ với nhau trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai. Ngoài ra, Nhà nước có chính sách cho thuê đất đối với mọi đối tượng có nhu cầu sử dụng, đồng thời trong một số trường hợp nhất định Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được quyền thuê đất.

Việc thực thi của người sử dụng đối với các nguyên tắc sử dụng đất đó trên thực tế:

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. Người sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất của mình.

Luật Đất đai năm 2013 mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp). Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư bảo đảm một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, trong khi nông dân lại không có đất để sản xuất.

Mặc dù, Luật Đất đai đã quy định người sử dụng đất nông nghiệp có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy vậy, hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn yếu ớt, nhất là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất. Để thúc đẩy tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn, cần tạo cơ chế đồng bộ để thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển.

Trong đó, cần sớm hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp; giải quyết dứt điểm việc cấp Giấy chứng nhận sau khi dồn điền, đổi thửa; rà soát, hoàn thiện các quy định về quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản hợp pháp gắn liền với đất; bổ sung cơ chế để giải quyết đối với trường hợp người sử dụng đất không đồng thuận chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án sản xuất nông nghiệp tập trung; sớm ban hành các chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án sản xuất nông nghiệp; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp tổ chức thực hiện; thiết lập cơ chế tạo quỹ đất để phục vụ phát triển nông nghiệp tập trung, quy mô lớn…

Câu 3: Phân tích nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp? Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về việc thực hiện nguyên tắc này trong thời gian qua?

1. Cơ sở nguyên tắc.

 Thứ nhất, vai trò của đất nông nghiệp đối với sự phát triển kinh tế nông nghiệp. Đảng và Nhà nước ta luôn khẳng định nông nghiệp, nông dân và nông thôn là vấn đề chiếm vị trí đặc biệt quan trọng trong công cuộc đổi mới đất nước. Sản xuất nông nghiệp không chỉ đảm bảo vững chắc vấn đề an ninh lương thực quốc gia mà còn dành một sản lượng đáng kể nông sản hàng hóa để xuất khẩu.

 Thứ hai, vai trò của đất nông nghiệp đối với việc đảm bảo việc làm, duy trì đời sống của người dân. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt của khoảng 13 triệu hộ gia đình nông dân, giải quyết và đảm bảo việc làm cho khoảng 56 triệu người sống ở khu vực nông thôn.

 Thứ ba, vai trò của đất nông nghiệp đối với việc duy trì sự ổn định chính trị. Hiện nay, đất đai có giá trị lớn đã làm gia tăng số lượng các vụ việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, đặc biệt liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị, xã hội.

 Thứ tư, vai trò của đất nông nghiệp trong lĩnh vực bảo vệ môi trường. Đất nông nghiệp nếu không được sử dụng hợp lý, không được bảo vệ, bổi bổ, cải tạo thì không chỉ làm giảm năng suất lao động nông nghiệp mà còn nảy sinh xu hướng khai thác quá mức dẫn đến nguy cơ kiệt quệ.

2. Nội dung nguyên tắc.

– Có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất để làm ăn, sản xuất: hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng.

– Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng. Nhưng nếu sử dụng vào mục đích khác thì phải khai báo và trả tiền sử dụng.

– Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng cho mục đích khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại có thu tiền thì phải theo quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Những quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước bao gồm: điều kiện chuyển nhượng, nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích sử dụng.

– Có chính sách khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trồng, đồi núi trọc vào sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp: miễn thuế đất nông nghiệp…

– Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.

3. Biểu hiện cụ thể của nguyên tắc ưu tiên đất nông nghiệp qua các quy định pháp luật.

3.1. Quy định về hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng với mục đích khác.

Quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Đất Đai năm 2013.

Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho quỹ đất nông nghiệp đang dần bị thu hẹp lại dẫn tới một loạt các hệ quả như lao động nông thôn mất việc, người sử dụng đất vướng phải nhiều khó khăn trong lao động và sản xuất, … Vì vậy, Luật Đất đai đã khẳng định nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, nhấn mạnh việc hạn chế chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng với mục đích khác(điểm b khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2013 và đất trồng lúa theo quy định tại Điều 134).

3.2. Quy định về khuyến khích phát triển nông nghiệp bằng biện pháp tài chính.

Đối với hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhà nước giao đất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng đất được quy định ở Điều 54 Luật Đất đai năm 2013.

Việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng (Điều 129 Luật Đất đai năm 2013) có ý nghĩa rất cần thiết, tạo cho người sử dụng đất tâm lý tốt, khuyến khích được việc tăng gia sản xuất. Đối với đất thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích cộng đồng thì được bồi thường chi phí đầu tư (Điều 76, Điều 77 Luật Đất Đai năm 2013), chính sách hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất (điểm b khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013). 

3.3. Quy định về bảo toàn quỹ đất nông nghiệp.

Nhà nước nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa( khoản 4 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 )

3.4. Quy định về mở rộng, tăng cường quỹ đất nông nghiệp

– Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp(khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2013 )

– Quyền lợi người đi khai hoang (Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013.)

– Ngoài những nội dung cơ bản trên Nhà nước còn có những quy định riêng về chính sách bảo vệ đất trồng lúa, quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013.

4. Nhận định, đánh giá về việc thực thi nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp trên thực tế.

    Cụ thể, chính sách đất nông nghiệp khuyến khích người nông dân yên tâm sản xuất. Việc quy hoạch quỹ đất nông nghiệp cũng khá ổn định, lâu dài, việc tiếp tục thực hiện chính sách giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài và quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải trả tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất còn giúp người dân yên tâm đầu tư, cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, góp phần bảo vệ được môi trường sinh thái, chống suy thoái đất.

Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:

– Một số chính sách còn mang tính kêu gọi, khó thực thi,

VD: Chính sách hạn điền. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 ha. Trong khi đó thực tế cho thấy muốn nông sản đạt năng suất, chất lượng cao thì bắt buộc phải sản xuất lớn, áp dụng công nghệ và xây dựng chuỗi sản xuất, tiêu thụ cho sản phẩm.

– Tình trạng “xẻ thịt”, lấn chiếm đất nông nghiệp hiện nay vẫn diễn ra công khai, ồ ạt tại nhiều địa phương có thể kể đến như trên địa bàn phường Châu Khê, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Tình trạng chuyển đổi mục đích trái phép đất nông nghiệp như việc đất lúa bị nhiều hộ dân tự ý san lấp ồ ạt, đào rãnh làm móng nhà, để xây dựng rồi rao bán…

– Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước trong quản lý, sử dụng đấtthiếu chặt chẽ; tình trạng lấn chiếm đất công; sang nhượng, cố ý đầu cơ để tăng giá trục lợi; xây dựng khu dân cư không đúng quy định, không đảm bảo quy chuẩn xây dựng

Câu 4. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao? Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc này?

1. Khái niệm nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm. 

Sử dụng hợp lý và tiết kiệm là việc cá nhân, tổ chức tiến hành việc khai thác một đối tượng cụ thể để đạt được hiệu quả cao nhất, phù hợp nhất đối với nhu cầu thực tế và không thất thoát lãng phí. 

Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm là việc Nhà nước tiến hành việc khai thác đối tượng là đất đai phục vụ các mục đích về phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và nhu cầu của nhân dân đạt hiệu quả cao và không lãng phí nguồn tài nguyên này.

2. Nội dung nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm. 

Về mặt chủ thể: có vai trò quan trọng nhất trong việc thực hiện nguyên tắc này là Nhà nước với vai trò là người đại diện của nhân dân trong quản lý và sử dụng đất đai.

Có vai trò từ việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nội dung này sẽ xác định cách thức và mục đích sử dụng đất có phù hợp với thực tiễn, có tính khả thi và có lợi ích hiệu quả hay không, từ đó tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm dựa trên tinh thần tận dụng mọi diện tích đất có sẵn và dùng đúng vào mục đích quy định theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để sử dụng đất đai một cách hợp lý, tức là sử dụng thích hợp với tính chất của từng loại đất, phù hợp với yêu cầu chung của xã hội.

Sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì đất đai là một loại tài nguyên có hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất của con người là rất lớn

Cải tạo và bồi bổ đất vì đất đai khi tham gia vào quá trình sản xuất bằng cách chuyển hóa dần các chất dinh dưỡng có trong đất để nuôi dưỡng cây trồng, mỗi lẫn chuyển hóa như vậy, đất đai có độ suy hao về chất lượng nhất định, nếu không thì đất đai ngày càng mất chất, trở thành hoang hóa.

3. Ý nghĩa của nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm.

Về mặt kinh tế, việc áp dụng triệt để nguyên tắc này tạo điều kiện để khai thác tối đa nguồn tài nguyên đất, tránh lãng phí và sử dụng không hiệu quả, từ đó đem lại hiệu quả kinh tế cao bởi đất đai là một nguồn tài nguyên hữu hạn.

Về mặt xã hội, việc áp dụng nguyên tắc này trên thực tế sẽ giúp đảm bảo an sinh xã hội và đời sống cho nhân dân, góp phần bảo vệ môi trường, đảm bảo điều kiện sống tốt nhất cho xã hội

4. Những biểu hiện cụ thể của nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm.

Nguyên tắc để lập quy hoạch và kế hoạch sử dung đất được quy định tại Điều 35 – Luật Đất đai 2013, theo đó, ta có thể thấy rằng, những nguyên tắc này là sự cụ thể rõ ràng về nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về việc lấy ý kiến về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại Điều 43 – Luật Đất đai 2013.

Pháp luật về đất đai cụ thể là Luật Đất đai 2013 còn quy định cụ thể về các vấn đề giao đất, cho thuê đất, sử dụng các loại đất có hiệu quả, tiết kiệm quy định về việc giám sát, theo dõi và đánh giá của các chủ thể. Luật Đất đai định theo hướng tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá.

Câu 5. Phân tích Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu”.

Với quy định này, Luật Đất đai đã làm rõ 3 nội dung mang tính nội hàm của hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam:

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hình thức sở hữu này không chỉ phù hợp với một trong những đặc điểm của mô hình nhà nước xã hội chủ nghĩa (đó là: Chế độ công hữu được xác lập đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu), mà còn phù hợp với thực tế lịch sử toàn dân ta đã đoàn kết đấu tranh để giành lại toàn vẹn lãnh thổ của nước ta.

Thứ hai, Nhà nước là chủ thể đại diện cho toàn dân để thực hiện các quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Toàn dân là một phạm trù chủ thể rất rộng, do đó, để thực hiện được quyền của chủ sở hữu cần phải thông qua một phương thức đặc biệt. Nhà nước ta được thành lập với tính chất là “Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân”, với hệ thống các cơ quan quản lý được tổ chức chặt chẽ chính là phương thức để quyền sở hữu đất đai của toàn dân được thực hiện. Người dân không chỉ trực tiếp bầu ra Quốc hội – cơ quan lập pháp mà còn có quyền giám sát đối với các hoạt động của Nhà nước để đảm bảo Nhà nước thực hiện đúng những quyền hạn và trách nhiệm của mình.

Thứ ba, người sử dụng đất (các tổ chức, cá nhân…) không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là chủ thể đại diện thực hiện quyền năng đó nên người sử dụng đất không thể có quyền sở hữu đối với đất. Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… mới là những chủ thể sử dụng đa phần diện tích đất đai trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, các chủ thể này được Nhà nước trao “quyền sử dụng đất”; “quyền sử dụng đất” cũng được BLDS xác định là một dạng tài sản của các chủ thể sử dụng đất

Câu 6: Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.

Công khai, minh bạch và dân chủ là một trong những nguyên tắc quan trọng trong mọi lĩnh vực của quản lý nhà nước đặc biệt trong lĩnh vực đất đai. Bởi đối với một quốc gia đi lên từ nông nghiệp như Việt Nam thì đất đai giữ một vai trò hết sức quan trọng. Luật Đất đai 2013 có nhiều đổi mới nhằm tăng cường sự công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất thông qua các quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; tăng cường sự giám sát của các cơ quan chức năng cũng như các tổ chức được dân cử.

Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý của nhà nước về đất đai:

(1) Đây là biện pháp thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Khi thông tin đất đai được công khai, không chỉ toàn bộ người dân trong nước mà cả những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có thể tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, bình đẳng hơn. Với việc công khai, minh bạch hoá hoạt động các CQNN, người dân sẽ dễ dàng biết được các quyền và nghĩa vụ của mình để chủ động thực hiện theo các quy định của pháp luật, từ đó giúp công tác quản lý đất đai của Nhà nước cũng được đảm bảo thực hiện hiệu quả hơn.

(2) Việc thực hiện công khai, minh bạch sẽ đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được diễn ra trong đúng khuôn khổ pháp luật. Công khai, minh bạch sẽ giúp người dân giám sát được hoạt động của các cơ quan chức năng cũng như các tổ chức được dân cử, từ đó đòi hỏi CQNN thực hiện đúng đắn các quy định của pháp luật, làm cho các cán bộ, công chức có ý thức hơn trong việc thực hiện chức trách, công vụ của mình theo đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật quy định, tránh tình trạng lạm dụng quyền hạn để trục lợi hoặc làm việc qua loa, hình thức.

(3) Công khai, minh bạch là một trong những giải pháp quan trọng để phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Công khai, minh bạch, dân chủ tạo điều kiện để người dân cũng như xã hội giám sát hoạt động của các CQNN. Thông qua việc công khai, minh bạch các quyết định của CQNN có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, người dân có thể tham gia tích cực, phát huy tính dân chủ, giám sát hoạt động của các CQNN và tố cáo các hành vi tiêu cực, trái với quy định của pháp luật của những cán bộ, công chức trong quá trình thực thi quyền hạn của mình. Qua đó, mọi hành vi vi phạm, phiền hà, sách nhiễu hay lợi dụng chức trách với mục đích tư lợi có thể bị phát hiện và xử lý. Từ đó góp phần nâng cao trách nhiệm của các CQNN có thẩm quyền trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai.

(4) Công khai, minh bạch sẽ góp phần làm giảm những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài của người dân về những vấn đề đất đai như vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… Khi mà các vấn đề liên quan đến đất đai được công bố công khai cho toàn thể người dân được biết sẽ giúp cho người dân nắm rõ được đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước, từ đó đánh giá tính đúng đắn, hợp lí trong các quyết định của CQNN có thẩm quyền. Các CQNN nắm được ý kiến, nguyện vọng của nhân dân để có thể xem xét, giải quyết kịp thời, không để nảy sinh những mâu thuẫn trong quá trình giải phóng mặt bằng. Điều này sẽ tạo tâm lí thoải mái, tạo lòng tin của người dân vào các quyết định của CQNN.

Câu 7. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền gì đối với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?

1. Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.

2. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai(điều 4).

3. Quyền của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.

• Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.

• Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

• Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng.

4. Thực tiễn thực thi các quyền của nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua.

4.1. Những thành tự đạt được.

– Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… được thực hiện chặt chẽ, đúng quy định. Công tác giao đất, cho thuê đất được triển khai thực hiện tốt, đáp ứng yêu cầu thu hút các dự án đầu tư.

–  Bên cạnh đó, công tác thanh, kiểm tra ngày càng được tăng cường và chuyên sâu. Qua thanh tra đã kịp thời phát hiện những sai phạm và xử lý kịp thời, đúng hành vi, đúng đối tượng, đúng thẩm quyền, áp dụng đúng hình thức xử lý và bảo đảm về trình tự, thủ tục xử lý vi phạm hành chính.

–  Một số khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tiếp tục được tháo gỡ để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

4.2. Những tồn tại, hạn chế

Thứ nhất, về quyền của đại diện chủ sở hữu, nhất là quyền định đoạt và quyền hưởng lợi từ đất đai chưa được định rõ; trong khi đó, người được Nhà nước giao đất (người sử dụng) tự coi như người chủ sở hữu, tùy tiện mua bán, chuyển nhượng.

Thứ hai, việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp, Nhà nước chủ yếu thực hiện theo cơ chế “xin – cho”. Từ đó, việc giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ gia tăng trong khi Nhà nước không thu được thuế cho ngân sách.

Thứ ba, công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém, gây nên nhiều bức xúc, quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất chưa tốt, nhiều khu công nghiệp, dự án đầu tư, đất của cơ quan, doanh nghiệp chậm đưa vào khai thác sử dụng, gây lãng phí lớn. Chấp hành pháp luật đất đai chưa nghiêm, nhất là trong việc thực hiện quy hoạch, chuyển đổi mục đích và chuyển quyền sử dụng đất.

Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

Thứ nhất, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; từ đó đặt ra nhiều vấn đề mới nhưng thiếu kiến thức và kinh nghiệm để xử lý.

Thứ hai, chưa giới định hợp lý, rõ ràng quyền sở hữu toàn dân; chưa minh định rõ các quyền và nghĩa vụ, lợi ích và trách nhiệm giữa các chủ thể sở hữu, quản lý và sử dụng. Xác định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai, nhưng chưa xác định rõ chủ thể cụ thể đại diện chủ sở hữu ở từng cấp, từng ngành.

c. Một số khuyến nghị

Thứ nhất, nhận thức rõ tầm quan trọng của nguồn lực đất đai. Cần nhận thức rõ đất đai là tài nguyên quốc gia khan hiếm, vô cùng quý giá, là nguồn vốn nội lực to lớn của đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Điều đó đòi hỏi phải có quan điểm, chính sách đúng đắn, chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội và quốc phòng, an ninh; phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch phù hợp, khoa học và quản lý, sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch; phải phân phối hợp lý, đáp ứng yêu cầu tích tụ và tập trung đất ngày càng cao; phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng, trong đó phải đặc biệt chú ý đến lợi ích của xã hội và người sử dụng.

Thứ hai, nhận thức rõ vị trí, vai trò của sở hữu toàn dân về đất đai. Cần nhận thức rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vai trò của chủ sở hữu toàn dân cần được chế định cụ thể, rõ hơn; để đảm bảo chủ sở hữu đất đai là toàn dân, những trường hợp quan trọng như phân bổ sử dụng đất có ảnh hưởng lớn, cho nước ngoài thuê đất để đầu tư với quy mô lớn, hoặc ban hành những chính sách lớn về đất đai… cần phải trưng cầu ý dân.

Thứ ba, cần làm rõ nội hàm về quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, cũng như trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất. Đồng thời, cần xác định rõ, Quốc hội là cơ quan đại diện sở hữu toàn dân và Chính phủ là cơ quan quản lý việc sử dụng đất.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất; Cơ chế giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất. Đất đã được giao chỉ bị thu hồi theo quyết định hành chính nhằm mục đích công ích, hoặc phục vụ những dự án có ý nghĩa lớn đối với quốc kế dân sinh

Câu 8: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có trách nhiệm gì đối với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?

Bên cạnh những trách nhiệm thuộc về công tác quản lý thông thường (Điều 23), Luật Đất đai 2013 còn dành ra 2 Điều luật để quy định về hai trách nhiệm đặc biệt của Nhà nước, đó là:

Thứ nhất, trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số: Nhà nước có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng và có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp (Điều 27).

Ở nước ta, đồng bào dân tộc thiểu số thường phân bố ở những khu vực mà điều kiện kinh tế – xã hội còn nhiều khó khăn, vẫn diễn ra tình trạng du canh du cư. Do đó, Nhà nước tập trung vào các quy định hỗ trợ đối với các đối tượng sử dụng đất đặc biệt này. Sự hỗ trợ của Nhà nước thể hiện ở 2 khía cạnh sau:

(1) Tạo điều kiện về đất, bao gồm cả đất ở và đất sản xuất.

(2) Tạo điều kiện về nghĩa vụ tài chính (miễn/giảm) trong quá trình sử dụng đất.

Cần lưu ý rằng mục đích của các chính sách hỗ trợ này là để các chủ thể sử dụng đất thuộc diện dân tộc thiểu số có điều kiện ổn định cuộc sống cũng như đời sống sản xuất. Do đó, để tránh tình trạng lợi dụng các chính sách này để chuyển nhượng đất đai không phù hợp với mục đích đặt ra, Nhà nước cũng quy định giới hạn như: QSDĐ được giao cho hộ gia đình, cá nhân theo chính sách hỗ trợ này chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động (khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai 2013 và Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Thứ hai, trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai: Theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai.

– Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật.

– Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.

– CQNN, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về việc công khai thông tin (bao gồm chủ thể thực hiện và nội dung công khai) như sau:

– Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu (Điều 5).

– Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với cấp quốc gia; trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên trang thông tin điện tử của UBND cấp huyện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Điều 8).

– Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác (Điều 14).

– UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lí do bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai (Điều 15).

– Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và của địa phương (Điều 51).

– UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện (Điều 66).

Đây là những quy định rất quan trọng nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao nhu cầu về thông tin đất đai để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của các tổ chức và cá nhân. Mặc dù Luật Đất đai 2013 chỉ quy định trách nhiệm cung cấp công khai thông tin đất đai thuộc về CQNN và các cá nhân có thẩm quyền, tuy nhiên, nhìn vào các quy định chi tiết của Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thể nhận thấy trách nhiệm này đã được pháp luật đất đai quy định mở rộng, không chỉ thuộc về các CQNN mà còn thuộc về chính các chủ thể sử dụng đất đai (Điều 51).

Câu 9. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, pháp luật cần phải tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới. Bằng kiến thức đã học và tích luỹ, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định nêu trên.

1. Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.

2. Duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta hiện nay là cần thiết.

2.1. Cơ sở lý luận.

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không ai có quyền chiếm hữu đất cho riêng mình. Chúng ta chỉ có quyền sử dụng đất hợp lý và không ngừng cải tạo đất để dành lại đất đai cho thế hệ sau.

Thứ hai, duy trì hình thức quốc hữu về đất đai sẽ làm giảm nguy cơ manh mún và kiệt quệ đất, tạo điều kiện để canh tác, sản xuất đạt quy mô, tăng năng suất lao động và hiệu quả kinh tế.

Thứ ba,chủ nghĩa Các Mác và sau đó là V.I.Lênin đã chỉ ra tính chất vô lý của chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, nguồn gốc đẻ ra địa tô, nên đã chủ trương phải quốc hữu hoá đất đai, xóa bỏ chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.

Thứ tư, chế độ tư hữu về đất đai làm gia tăng sự bất bình đẳng trong xã hội, gia tăng sự chênh lệch giàu nghèo. Do đó, “quốc hữu hóa đất đai là một quy luật tất yếu khách quan đối với bất kỳ nước nào làm cách mạng vô sản”.

2.2. Cơ sở thực tiễn.

– Về mặt chính trị: việc xác lập hình thức sở hữu toàn dân về đất đai là một trong những phương thức nhằm góp phần củng cố và bảo vệ vững chắc nền độc lập dân tộc. Bên cạnh đó, xuất phát từ định hướng XHCN, lập trường “tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân”, thì nhân dân phải là chủ sở hữu đối với tư liệu sản xuất đặc biệt quý giá của quốc gia là đất đai.

– Về kinh tế – xã hội: đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nó vẫn phải vận động theo quy luật khách quan cần có chủ thể sản xuất và trao đổi cụ thể. Nếu không thì quan hệ sở hữu cũng bị biến dạng, lực lượng sản xuất không thể phát triển được. Cho nên, ở Việt Nam, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn.

– Về mặt lịch sử: Ở nước ta hình thức sở hữu nhà nước về đất đai đã xuất hiện từ khá sớm trong suốt chiều dài phát triển lịch sử của dân tộc, có vai trò to lớn trong quá trình xây dựng, phát triển, gìn giữ và bảo vệ đất nước khỏi thiên tai, các thế lực thù địch.

– Về thực tế: các quan hệ về quản lý và sử dụng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí đã ổn định trong một thời gian khá dài (từ năm 1980 cho tới nay), nên việc thay đổi hình thức sở hữu đất đai sẽ dẫn tới nhiều sự xáo trộn trong lĩnh vực đất đai, có thể dẫn tới cả sự mất ổn định về tình hình chính trị – xã hội.

3. Duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta hiện nay là phù hợp.

Việc xác định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đã đề cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Công tác này đã đi vào thực hiện nề nếp và đã dần khắc phục được các hạn chế, tồn tại trong quy hoạch sử dụng đất; tạo cơ sở, công cụ pháp lý quan trọng đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.

4. Pháp luật cần phải tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới.

4.1. Những bất cập còn tồn tại từ việc thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm chủ đại diện hiện nay

Thứ nhất, cách thu hồi đất và mức định giá đất của Nhà nước Việt Nam bất hợp lý: nhà nước có quyền thu hồi bất cứ mảnh đất nào vào bất kỳ lúc nào vì mục đích chung. Nếu Nhà nước thu hồi đất với mức đền bù không hợp lý thì người dân thường phản đối kịch liệt. Ở nhiều nơi, Nhà nước không có quy hoạch sử dụng đất rõ ràng trong thời gian dài, vì thế cho nên người sử dụng đất không có kế hoạch sử dụng đất hợp lý.

Thứ hai, khung pháp lý đối với quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam chưa thật cụ thể và rõ ràng:

Để phát huy vai trò của đất đai như là một nguồn vốn quan trọng cho sự phát triển thì cần có khung pháp lý rõ ràng đối với quyền sử dụng đất đai. Nhiều thửa ruộng, mảnh vườn, núi đồi, ao hồ có giá trị lớn cho sản xuất nhưng không thể hoặc không dễ chuyển thành vốn được hoặc có giá trị vốn hóa thấp do thủ tục pháp lý về quyền sử dụng không rõ ràng.

Thứ ba, nhà nước chưa định hướng rõ ràng, cụ thể trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước đã phát huy được quyền tự chủ của người sử dụng đất, nhất là quyền tự chủ của hộ nông dân, song lại chưa có chính sách cụ thể để bảo vệ quyền lợi của họ.

4.2. Một số kiến nghị hoàn thiện

Một là, nhận thức rõ tầm quan trọng của nguồn lực đất đai. Cần nhận thức rõ đất đai là tài nguyên quốc gia khan hiếm, vô cùng quý giá, là nguồn vốn nội lực to lớn của đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Các quan điểm, chủ trương, chính sách và pháp luật về đất đai phải nhằm mục tiêu quản lý chặt chẽ và khai thác, sử dụng đất tiết kiệm, đạt hiệu quả tối ưu, phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch phù hợp, khoa học và quản lý, sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch; phải bảo đảm hài hòa lợi ích của ba chủ thể chính: Nhà nước, nhà đầu tư,  người sử dụng,…

Hai là, nhận thức rõ vị trí, vai trò của sở hữu toàn dân về đất đai. Cần nhận thức rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đây là mô hình vừa phù hợp với xu hướng phát triển khách quan của thời đại, vừa là sự tiếp thu các giá trị truyền thống của đất nước và những yếu tố tích cực trong giai đoạn phát triển đã qua.

Câu 10. Vì sao trong bối cảnh đại đa số các quốc gia trên thế giới tư nhân hóa đất đai mà Việt Nam vẫn kiên định xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu? Hãy cho biết cơ sở lý luận và thực tiễn để xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay?

Lý do Việt Nam chọn và duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:

1. Ưu điểm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

– Sở hữu toàn dân về đất đai  là bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai, phù hợp với bản chất của nhà nước XHCN, “Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân” nên nhân dân phải là chủ sở hữu của đất đai. Đất đai là thành quả của công cuộc giữ nước và dựng nước lâu dài của dân tộc, không thể chỉ thuộc quyền sở hữu, độc chiếm của một số người.

– Để nhà nước quản lý thống nhất đất đai theo quy hoạch, thuận tiện cho việc phân chia, điều chỉnh đất đai,  đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa,  hiện đại hóa đất nước.

– Để Nhà nước có chính sách bảo vệ đất. Khi nhà nước là đại diện chủ sở hữu và nhà nước sẽ đề ra những chính sách quy hoạch, phục hồi cải tạo, sử dụng đất đai hợp lý giúp bảo vệ nguồn tài nguyên này hợp lý.

– Tạo điều kiện để những người lao động có điều kiện tiếp cận đất đai tự do. Vì quyền sở hữu là của toàn dân, nên ai ai cũng có khả năng nhận được lợi ích từ dđ.

2. Một số lý do khác

– Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay mang tính chất chính trị nhiều hơn pháp lý, nên nếu thay đổi chế độ sở hữu này khi mà chế độ chính trị vẫn giữ nguyên là điều không khả thi. Nhà nước ta được ghi nhận trong Hiến pháp 2013 là nhà nước “của dân, do dân, vì dân” mọi thứ thuộc về nhân dân thì dương nhiên đất đai – một tài nguyên vô cùng quan trọng cũng sẽ thuộc sở hữu toàn dân chứ không thuộc riêng về tổ chức cá nhân nào. Mà theo học thuyết Mác – Lênin (học thuyết tư tưởng chủ đạo của Đảng ta) thì “Quốc hữu hóa đất đai là một việc tất yếu mang tính khách quan và phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội loài người” và trong đó có Việt Nam.

– Mối quan hệ giữa điều kiện tự nhiên và đất đai ở Việt Nam: điều kiện thời tiết có chút khắc nghiệt đã tạo ra một số khó khăn nhất định cho việc sử dụng đất.Chính vì đất cần có Nhà nước đứng ra đại diện toàn dân huy động toàn dân đoàn kết xây dựng thủy lợi và phát triển kinh tế.

– Phong tục tập quán của nước ta: mỗi một gia đình, những người thuộc thế hệ trước luôn mong muốn và chủ động tạo lập cho con cái họ những diện tích đất nhất định để có thể ổn định cuộc sống.Ruộng đất thì hữu hạn, trong khi đó, dân số luôn gia tăng. Kết quả là, quy mô ruộng đất mà các thành viên trong xã hội theo đó giảm dần. Hơn nữa, nếu tư nhân hóa đất đai, đất đai sẽ có thể được coi là một loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường mua đi bán lại, có thể giữa các quốc gia trên thế giới, lợi ích của người dân trong quốc gia của mình sẽ phải được đặt lên trên quốc gia khác, như vậy sẽ dẫn đến nguy cơ lãnh thổ của các quốc gia bị xâm phạm.

Câu 11. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

Quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua hệ thống các CQNN được trao quyền: Điều 21 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể là các cơ quan sau:

– Quốc hội: Ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.

– HĐND các cấp: Thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền do Luật Đất đai quy định; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.

– Chính phủ, UBND các cấp: Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền do Luật Đất đai quy định.

Nhà nước thực hiện các quyền của mình với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai 2013

(1) Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

(2) Quyết định mục đích sử dụng đất (Điều 14); thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

(3) Quy định về hạn mức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất (Điều 15): Hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận QSDĐ ở và hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp. Thời hạn sử dụng đất gồm các hình thức đất được sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

(4) Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất (Điều 16):

– Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

– Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

(5) Quyết định giá đất (Điều 18): Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

(6) Quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng đất (Điều 17), thông qua các hình thức:

– Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

– Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Công nhân QSDĐ.

(7) Quyết định chính sách tài chính về đất đai (Điều 19): Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

(8) Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 20): Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính

Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

– Cơ quan quyền lực nhà nước:

+ Quốc Hội và cơ quan thường trực quốc hội:

• QH: Phê chuẩn các quy hoặc, chiến lược trong công tác quản lí và sử dụng đất đai, thông qua các quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 tầm nhìn 2030 của Chính phủ (CP), hoạch định các chính sách phát triển lâu dài trong quản lí và sử dụng đất đai; thực hiện quyền quyết định và giám sát tối cao đối với việc quản lí và sử dụng đất trong phạm vi cả nước.
• UBTVQH: Ra các quyết định quan trọng, ban hành pháp lệnh và các quy định khác để CP quyết định 1 cách cụ thể.

+ HĐND các cấp ở địa phương: Thông qua các nghị quyết, quyết nghị các vấn đề cụ thể mà còn thực hiện chức năng giám sát đối với cơ quan hành chính trong quản lí đất đai; phê chuẩn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND cùng cấp trước khi trình lên CQNN có thẩm quyền phê duyệt.

• Cơ quan HCNN:CP và UBND các cấp thống nhất việc quản lí đất đai ở trung ương và từng địa phương; tổ chức chỉ đạo và thực hiện các nội dung cụ thể của chế độ quản lý nhà nước về đất đai.
• Cơ quan chuyên ngành quản lí đất đai: cơ quan chuyên ngành quản lí đất đai đã trải qua 3 thời kỳ (tổng cục quản lí ruộng đất 1979-1994, tổng cục địa chính 1994-2002, bộ tài nguyên và môi trường 2002 đến nay).

+ Cơ quan chuyên ngành quản lí đất đai:

• Bộ tài nguyên và môi trường: Là cơ quan của CP thực hiện chức năng quản lí nhà nước về tài nguyên đất, nước, khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc bản đồ trong phạm vi cả nước và các dịch vụ công trong quản lí và sử dụng đất.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan thuộc UBND tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương, có chức năng quản lí tài nguyên đất và đo đạc bản đồ, đồng thời chịu sự lãnh đạo về mặt chuyên môn và Bộ TNMT.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, có chức năng quản lí nhà nước về đất đai và lĩnh vực môi trường.
• Cán bộ địa chính cấp xã: Là người giúp UBND xã, phường, thị trấn trong công tác quản lí đất đai. Tuy nhiên, họ thường yếu về chuyên môn do đa phần họ được thuyên chuyển từ các công tác khác sang làm quản lí đất đai.

+ Các tổ chức dịch vụ công trong quản lí và sử dụng đất:

Văn phòng đăng kí đất đai:

• Là tổ chức sự nghiệp thuộc sở TN và MT của UBND quận, huyện, thĩ xã, thành phố thuộc tỉnh.
• Có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký QSDĐ, quản lí hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lí, sử dụng đất đai theo cơ chế một cửa (cơ chế giải quyết các thủ tục hành chính của các tổ chức, cá nhân (trong nước và nước ngoài) thuộc trách nhiệm của một cơ quan hành chính trong tất cả các thủ tục bao gồm hướng dẫn, tiếp nhận giấy tờ, giải quyết và trả kết quả giấy tờ đều được thực hiện tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ được xem là đầu mối chính, với nhiệm vụ hướng dẫn các thủ tục hành chính, tiếp nhận hồ sơ của các cá nhân, tổ chức. Sau đó các cán bộ thuộc bộ phận một cửa sẽ có trách nhiệm chuyển hồ sơ tới các bộ phận, ban ngành có chuyên môn và có thẩm quyền để giải quyết.)

Tổ chức phát triển quỹ đất: Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Việc thu hồi được thực hiện theo 2 cơ chế:

Tổ chức hoạt động tư vấn trg lĩnh vực quản lí và sử dụng đất:

Câu 12. Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có nhiều quy định thể hiện những yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và chưa hiệu quả vấn đề này. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, anh chị hãy làm sáng tỏ vấn đề này.

1. Vấn đề minh bạch, công khai trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Một là, dự thảo quy hoạch sử dụng đất phải được lấy ý kiến đóng góp của người dân. Trình tự, thủ tục, hình thức và nội dung lấy ý kiến được quy định tại Điều 43 Luật Đất đai 2013.

Hai là, tăng cường đối thoại, tiếp thu ý kiến và giải trình. Tất cả các ý kiến đóng góp của người dân, dù là đóng góp trực tiếp hay gửi bằng văn bản đều phải được tiếp thu và giải trình tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ba là, dự thảo quy hoạch phải được đưa ra lấy ý kiến của tổ chức tư vấn quy hoạch độc lập để đảm bảo tính khách quan, độc lập.

Bốn là, dự thảo quy hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt được niêm yết, công bố công khai theo Điều 48 Luật Đất đai 2013.

Năm là, quy định các cơ quan chức năng có thẩm quyền tổ chức thực thi dự thảo quy hoạch đã được phê duyệt.

2. Mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

–    Giúp người dân nắm bắt thông tin về quy hoạch, địa điểm, cũng như các dự án quy hoạch trên địa bàn người dân sinh sống, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; công khai bảng giá đất hàng năm theo quy định của Nhà nước…, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin một cách đầy đủ chính xác, kịp thời thì quyền dân chủ của công dân mới được phát huy đồng thời hạn chế tiêu cực trong hoạt động quản lý quy hoạch, kế hoạch như việc mua bán thông tin.

–    Giúp giảm thiểu việc khiếu kiện về đất đai vì thông tin được minh bạch, rõ ràng, dễ nắm bắt. Đồng thời người dân kịp thời xử lí nếu có những xung đột liên quan đến đất đai, giúp giảm thiểu đáng kể những tranh giành, khiếu kiện.

–    Việc minh bạch trong quản lý sẽ giúp nhân dân dễ giám sát, ngăn chặn những tình trạng như cò đất thao túng giá cả, tung tin đồn về các dự án để gây sốt đất hay một số nhà đầu tư luồn lách mua rẻ bán đắt, lấy củi nấu đậu để giao bán kiếm lời. Đồng thời làm hạn chế tình trạng tham nhũng hay lợi ích nhóm để kiếm lợi từ những dự án bất động sản.

3. Hạn chế, bất cập trong vấn đề minh bạch và công khai hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

Thứ nhất, việc lấy ý kiến người dân chưa được chú trọng và việc tiếp thu, giải trình của cơ quan có thẩm quyền còn nửa vời:

Phần lớn việc làm quy hoạch cho đến trình tự pháp lí để được nhà nước phê duyệt và có hiệu lực của quy hoạch là do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, người dân không có được đầy đủ thông tin về quy hoạch được phê duyệt

Bên cạnh đó, vấn đề tiếp thu, giải trình ý kiến của người dân cũng không được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện triệt để. Trên thực tế việc lấy ý kiến của người dân chỉ mang tính hình thức, chưa được coi trọng. Những đóng góp, ý kiến của dân thường không được tiếp thu và cũng không được giải trình công khai cho người dân biết lý do.

VD: Câu chuyện về tuyến phố dài 1,5 km nối đường Nguyễn Văn Cừ và đê Tả ngạn thuộc quận Long Biên (Hà Nội), hay dự án đường Trường Chinh (Hà Nội) mở rộng, tranh chấp tại Khu Ngoại giao đoàn (Hà Nội).Khi người dân bị thu hồi giải phóng mặt bằng hoặc bị chèn lấn không gian sống do thay đổi quy hoạch bức xúc, khiếu kiện đông người, các cấp chính quyền, cơ quan chức năng mới công bố thông tin, tuyên truyền giải thích.

Thứ hai, người dân chưa tiếp cận được thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Quá trình tiếp cận thông tin quy hoạch qua hình thức này thực tế còn rất nhiều hạn chế, vướng mắc. Cụ thể, trên bản đồ quy hoạch có nhiều ký hiệu chuyên môn, các đồ án quy hoạch phân khu bao hàm các nội dung kỹ thuật, nên người dân khó tiếp cận và khó hiểu các nội dung đồ án quy hoạch .

Thị trường bất động sản cũng gặp nhiều vấn đề vì sự mù mờ thông tin, để mặc cho “cò đất” thao túng giá cả, tung tin đồn về các dự án để gây sốt đất . Đặc biệt, cũng cần công bố cho người dân biết những khu vực nào đến 2030 chưa được “đụng” tới, bởi dự án treo hiện rất nhiều, ở đâu cũng đều đang quy hoạch… rất lãng phí đất đai .

Thứ ba, tình trạng tham nhũng, đầu cơ tích trữ, lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm trong vấn đề công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Cũng không ngoại trừ trường hợp một số lãnh đạo địa phương hạn chế thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không công bố rộng rãi, đầy đủ mà chỉ tiết lộ cho một số nhà đầu tư nhằm đầu cơ trục lợi. Không ít dự án có bản đồ quy hoạch rõ ràng để xin phép đầu tư, nhưng khi triển khai đầu tư thì giấu đi nên cơ quan chức năng hoặc người dân khó giám sát. Điển hình là xảy ra tình trạng mất bản đồ quy hoạch ở khu đô thị Thủ Thiêm, việc mất bản đồ quy hoạch, người dân không biết căn cứ đâu mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất của mình.

Câu 13. Hãy chỉ rõ những quy định nào của Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án treo hiện nay? Phân tích cụ thể các quy định đó?

1. Khái niệm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

–        Theo khoản 2 điều 3 Luật Đất đai 2013: khái niệm Quy hoạch đất đai

–        Tại khoản 3 điều 3 của Luật Đất Đai 2013: khái niệm  Kế hoạch sử dụng đất

2. Những quy định của luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án treo hiện nay.

• Điểm mới về nguyên tắc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hợp lý, hiệu quả, tránh chồng chéo Luật đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điển hình nhất là quy định tại khoản 8 điều 35 .Việc này tạo điều kiện cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra một cách có trật tự hơn, tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không hợp lí, nhiều dự án bỏ hoang dẫn đến việc sử dụng đất kém hiệu quả ở địa phương.

– Đã có sự điều chỉnh về kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Đối với cấp huyện trước đây, kế hoạch sử dụng đất chỉ lập 5 năm 1 lần thì kể từ ngày 01/7/2014 theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ được lập hàng năm, việc quy định như vậy thể hiện tính linh hoạt hơn, chủ động hơn trong việc sử dụng đất. Đồng thời kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, từ đó góp phần sử dụng đất có hiệu quả hơn, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà nhà nước đã đề ra.

– Mở rộng tính dân chủ, bảo đảm quyền và lợi ích của người dân: Tại điều 43 Luật đất đai 2013.

– Chú trọng đến công tác bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Tại điểm 4 điều 35 của Luật Đất đai 2013 có bổ sung thêm quy định đó là  việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường, đòi hỏi của thích ứng với biến đổi khí hậu

– Khắc phục tình trạng quy hoạch “ treo” , đảm bảo tính khả thi của công tác quy hoạch, kế hoạch trên thực tế:tại khoản 4 Điều 49. Nội dung đổi mới này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tư không bị đình trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội

Câu 14. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Phân tích ý nghĩa của những quy định này. Hãy nêu ý kiến cá nhân về việc thực hiện quy định này trên thực tế thời gian qua?

Giải thích:

• Đảm bảo người dân được tiếp cận mọi thông tin đưa ra trong quy hoạch, kế hoạch, đưa ra ý kiến của mình xem quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã rõ ràng hay chưa, có đáp ứng nguyện vọng người dân và phù hợp thực tế không, có cần làm rõ hay sửa đổi, bổ sung vấn đề gì không…
• Khi lấy ý kiến của người dân và thực hiện điều chỉnh quy hoạch phù hợp thì sẽ đảm bảo được việc thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế. Nếu người dân không biết về quy hoạch, khi tổ chức triển khai, người dân không thực hiện thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó cũng chỉ là giấy tờ, không có giá trị thực tế
• Người dân biết và làm rõ được mọi thông tin trong quy hoạch sẽ giúp giảm được lượng đơn khiếu kiện, khiếu nại xoay quanh vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

Ý nghĩa:

• Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Người dân được giám sát ngay từ quá trình lập dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; được nói lên quan điểm của mình
• khắc phục được những hạn chế trước đây trong Luật 2003 khi giao hoàn toàn trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch cho các CQNN và không thể hiện được vai trò của nhân dân, nhân dân không được biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• phát huy được quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân, tạo sự đồng thuận và thể hiện nguyện vọng của nhân dân; đồng thời cũng là việc nâng cao nhận thức của các tầng lớp nhân dân và trách nhiệm của các CQNN khi thực hiện trách nhiệm, nhiệm vụ

Câu 15. Bằng kiến thức đã học và tích lũy, Anh (Chị) hãy chỉ rõ vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai? Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt”? Chỉ rõ quy định như vậy giải quyết được tồn tại, vướng mắc gì trong thực tiễn thời gian qua?

1. Vai trò:

(1) Là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất:

– Chỉ Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai mới có quyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, bảo vệ môi trường…

– Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước xác định mục đích sử dụng cụ thể cho từng loại đất, đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất khác nhau trong xã hội.

(2) Là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất, qua đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế:

– Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai để tổ chức lại việc sử dụng đất, điều phối đất đai.

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất… tổ chức lại việc sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm hơn.

=> Góp phần tích cực vào việc phát huy tối đa các tiềm năng đất đai, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, bảo vệ môi trường… của cả nước và từng địa phương.

– Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai một cách tiết kiệm, khoa học và có hiệu quả nhất.

(3) Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng:

– Đất đai là nơi phân bố dân cư, là nơi tổ chức mọi hoạt động sống của con người.

– Khi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tốt và hợp lý, đáp ứng các mục tiêu và yêu cầu do Nhà nước đặt ra sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển, nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất dựa trên cơ sở “kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt”. Giải thích.

– Nhằm hướng tới tính hiệu quả và khả thi trong việc sử dụng đất, đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong ngắn hạn. Thông qua đó, góp phần hạn chế tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” xảy ra trên thực tế thời gian qua do quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với chiến lược dài hạn song được lấy làm căn cứ cho việc giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nên chúng sẽ không sát với nhu cầu sử dụng đất cũng như diễn biến, hiện trạng và tình hình sử dụng đất của địa phương; thậm chí là xa rời thực tiễn. Với kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp huyện phê duyệt sẽ khắc phục được tình trạng này, theo đó, việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ sát hơn và chặt chẽ hơn.

– Điểm mới của Luật đất đai 2013 là quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này thay cho các căn cứ chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật 2003.

– Đây là sự thay đổi cần thiết bởi nếu để căn cứ vào “quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” như Luật 2003 thì tạo ra phạm vi quyền quá rộng cho CQNN có thẩm quyền. Theo đó, khi giao, cho thuê hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thấy kế hoạch sử dụng đất không phù hợp với việc giao và cho thuê đất, các cơ quan có thẩm quyền sẽ lựa chọn căn cứ là quy hoạch sử dụng đất, mà trong quy hoạch sử dụng đất lại bao gồm cả quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Vì vậy, Nhà nước vẫn có thể tiến hành giao, cho thuê khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm không phù hợp.

+ Sự “dễ dãi” và “tùy tiện” của một bộ phận cán bộ có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất; là nguyên nhân của tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất “vô tội vạ” ở một số địa phương từ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất trồng lúa, ảnh hưởng tới việc làm của người nông dân.

+ Khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định một căn cứ duy nhất “kế hoạch sử dụng đất” mà không quy định căn cứ lựa chọn là “quy hoạch” hoặc “kế hoạch” nêu trên khi giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ hoạt động này, hạn chế tình trạng tùy tiện. Theo đó, CQNN có thẩm quyền chỉ có quyền giao, cho thuê và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi đất đó đã phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã phê duyệt hàng năm.

Câu 16. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003.

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, quy định mới này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, với quy định mới này nhằm nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (khoản 4 Điều 41 Luật Đất đai 2013) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chính trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (điểm c khoản 4 Điều 41 nêu trên) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện” (điểm đ khoản 4 Điều 41 nêu trên) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Câu 17. Chỉ rõ sự khác biệt giữa hình thức giao đất có thu tiền với hình thức cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?

Hướng dẫn: Đối tượng, thời hạn, quyền năng, nghĩa vụ tài chính, ưu, nhược

Câu 18. Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này?

1. Chỉ được thuê đất trả tiền hằng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê vì:

– Hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê có tính ổn định lâu dài, phù hợp với các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất lâu dài và ổn định.

– Trong khi đó mục đích chính của lực lượng vũ trang nhân dân vẫn là mục đích quốc phòng – an ninh. Trong thời bình, có thể mục đích đó không thể hiện rõ ràng và lực lượng vũ trang được phép thực hiện kinh tế nhằm tạo lợi nhuận, nhưng khi thời chiến xảy ra thì đất đó sẽ được dùng để chuyên về mục đích quốc phòng. Nên khi kết hợp làm kinh tế thì mục đích quốc phòng – an ninh vẫn phải được đảm bảo và đặc biệt ưu tiên hàng đầu.

– Thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp lực lượng vũ trang linh hoạt hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những tình huống xảy ra.

– Khác với những chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh doanh có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần bởi vì đối với hình thức này thì người sử dụng đất sẽ được định đoạt QSDĐ, giao dịch QSDĐ trên thị trường.

=> Nếu lựa chọn hình thức trả tiền này thì không bảo đảm quỹ đất cho mục đích quốc phòng – an ninh, gây khó khăn cho việc thu hồi, tốn kém.

2. Mục đích: tận dụng tối ưu nhân lực cũng như tư liệu sản xuất (đất đai).

3. Ý nghĩa

– Cho phép sử dụng đất làm nhiệm vụ quốc phòng – an ninh kết hợp làm kinh tế là một biện pháp linh hoạt vừa đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát quỹ đất, vừa tạo thêm nguồn thu vào NSNN, tránh lãng phí quỹ đất sử dụng làm nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Khi lực lượng vũ trang sử dụng đất quốc phòng kết hợp kinh tế có thu tiền thuê đất tạo ra sự bình đẳng về mặt lợi ích đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh sinh ra lợi nhuận.

Câu 19. Hãy phân tích những lợi thế và những bất lợi đối với nhà đầu tư khi thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hãy đưa ra 02 (hai) ví dụ thực tế để chứng minh về sự lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp nêu trên trong hoạt động đầu tư?

Ví dụ:

• Doanh nghiệp phục vụ du lịch, cụ thể là lĩnh vực khách sạn, nhà hàng mong muốn được trả một lần. Lý do là vì điều này khiến họ chủ động trong việc kinh doanh suốt 50 năm, họ cũng có quyền lợi về đất đai, có quyền cho thuê lại. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi thì phải bố trí đất lại cho doanh nghiệp.
• Một số doanh nghiệp khác mong muốn trả tiền mỗi năm, nhất là doanh nghiệp thuê đất làm văn phòng thì không có đủ điều kiện tài chính để trả một lần.

Câu 20. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai trên thực tế?

Các phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư: 3 phương thức

• Giao đất có thu tiền sử dụng đất – khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 55
• Tổ chức kinh tế trong nước đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
• Giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người việt nam định cư nước ngoài nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
• Giao đất để đầu tư kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
• Sử dụng đất xây dựng nhà ở cho người sống và người đã chết
• Thuê đất trả tiền hàng năm – khoản 1 Điều 56
• Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê – khoản 1 Điều 56
• Sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp nhưng không phải nhà ở để bán hay kết hợp bán cho thuê

Đánh giá:

– Giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Những doanh nghiệp lựa chọn phương thức này thường là những doanh nghiệp có lợi thế về mặt tài chính, có năng lực, uy thế trên thị trường (bởi những hoạt động kinh doanh mà được giao đất có thu tiền sử dụng đất rất phổ biến trong thị trường bất động sản, phát triển cực kì sôi động, mang lại nhiều cơ hội, lợi thế cho nhà đầu tư)

+ Ưu điểm:

• Quy mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số sử dụng đất
• Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài
• Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất
• Được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

+ Nhược điểm:

• Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp cận với phương thức này
• Phải trả một gánh nặng tài chính lớn

– Thuê đất trả tiền hàng năm

+ Ưu điểm:

• Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác
• Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
• Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như thuê đất trả tiền một lần

+ Nhược điểm:

• Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến động giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó
• Không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…

-Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

+ Ưu điểm:

• Thời gian sử dụng ổn định, lâu dài
• Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị trường có sự chênh lệch tăng lên hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng
• Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất (nếu có)

+ Nhược điểm:

• Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến chỉ những doanh nghiệp có khả năng mới có thể tiếp cận phương thức này, hạn chế những doanh nghiệp nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai
• Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng hoảng tài chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy

Câu 21. Với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang diễn ra nhanh chóng hiện nay thì tất yếu dẫn đến một diện tích lớn đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước quy hoạch chuyển sang mục đích phi nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích nêu trên. Tuy nhiên, để diện tích đất nông nghiệp không bị giảm sút nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản xuất cho người nông dân, tạo nguồn sống, việc làm ở các vùng nông thôn, pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, Anh (Chị) hãy bình luận nhận định nêu và cho biết rõ quan điểm của mình?

1. Khái niệm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Theo điều 10 Luật đất đai 2013(8 loại).

2. Thực trạng thu hẹp quỹ đất nông nghiệp

Con số thống kê của Bộ Xây dựng cho biết: Từ năm 1999 đến 2011, Việt Nam có thêm 126 khu đô thị, nâng tổng số đô thị cả nước lên 755 khu. Tỷ lệ đô thị hóa trong hơn 10 năm đã tăng lên 10%. Trong đó dân số tăng 42%, từ 18,3 triệu lên 26 triệu người. Các doanh nghiệp đổ xô về các địa phương xin đất làm đô thị, nhà ở, chủ yếu là đất nông nghiệp vì tiền đền bù giải phóng mặt bằng thấp. Chính quyền địa phương thì muốn tăng trưởng, thu ngân sách tăng nên ai xin cũng cho. Kết quả là diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp một cách đáng báo động.

3. Tác động tiêu cực của việc thu hẹp quỹ đất nông nghiệp

Diện tích đất nông nghiệp thu hẹp là do quá trình đô thị hóa, phát triển du lịch, giao thông, dân số tăng nhanh, sạt lở đất, thiếu đất ở, đất sản xuất.

Ngoài ra, việc xây dựng thủy điện tràn lan hay đào đãi vàng, khai thác khoáng sản trái phép ở các tỉnh miền núi vốn có ít diện tích canh tác cũng làm cho đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp hơn. Sản xuất và xuất khẩu nông sản có thể bị ảnh hưởng.

Cùng với nguy cơ về biến đổi khí hậu, việc thu hẹp đất nông nghiệp do đô thị hóa vô tổ chức đã trở thành một nguy cơ mất an ninh lương thực, bất ổn xã hội.

4. Quy định của pháp luật bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

Người sử dụng đất chuyển đất nông nghệp sang các mục đích sử dụng khác( Khoản 1 Điều58 Luật Đất đai năm 2013 ). Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho quỹ đất nông nghiệp đang dần bị thu hẹp lại. Khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng với mục đích khác thì dẫn tới một loạt các hệ quả như lao động nông thôn mất việc, quyền và lợi ích chính đáng của một bộ phận dân cư không được đảm bảo.

Luật đất đai khẳng định nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, nhấn mạnh việc hạn chế chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng với mục đích khác: điểm b khoản 3 điều 131 Luật Đất đai 2013, điều 134,….

-Thời hạn giao đất,cho thuê đất,  công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

–  hạn mức giao đất

– Về chuyển mục đích sử dụng đất

5. Một số đề xuất nhằm quản lý, sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp

– Cần có quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi người nông dân có đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp để ổn định tình hình xã hội tại khu vực bị thu hồi đất

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải phù hợp với yêu cầu mới của quá trình tái cơ cấu nông nghiệp. Hơn nữa, để người sử dụng đất nông nghiệp yên tâm đầu tư hơn vào sản xuất, cần tăng kỳquy hoạch sửdụng đất bằng thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp.

– Nhân rộng các mô hình liên kết giữa kinh tế nông hộ với nhau, giữa kinh tế nông hộ với các doanh nghiệp chế biến và tiêu thụ nông sản và có sự hỗ trợ của Nhà nước, sự hợp tác của các nhà khoa học. Đặc biệt, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi tổ chức chủ trì xây dựng mô hình liên kết này, như miễn tiền thuê đất để xây dựng nhà máy chế biến nông sản, nhà kho, nhà sấy nông sản và giảm thuế giá trị gia tăng.

– Về chính sách giao đất nông nghiệp , Nhà nước cần khuyến khích và hướng dẫn các địa phương tiếp tục thực hiện các biện pháp thúc đẩy quá trình tự thỏa thuận điều chỉnh với những hộ và cá nhân không có nhu cầu này cho phù hợp với điều kiện cụ thể.

Câu 22. Phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất?

Các căn cứ để nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013

Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Trên thực tế,hành vi vi phạm thuộc loại này chủ yếu diễn ra dưới dạng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang làm nhà ở, trụ sở kinh doanh, sản xuất… trái pháp luật của t/chức, cá nhân được giao đất. Hành vi này dẫn tới hậu quả rất nghiêm trọng gây thiệt hại đến tài nguyên đất, đó là làm thay đổi cơ cấu các loại đất, nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai; làm cho giá trị của đất không được khai thác hiệu quả và không bảo vệ được nguồn tài nguyên đất đai.

So với Luật đất đai 2003 quy định này là một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013, đã bổ sung thêm điều kiện “đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm”. Đất đai là một tư liệu sản xuất quan trọng của người sử dụng đất, việc thu hồi đất ảnh hưởng rất lớn tới chủ thể này, do đó việc thu hổi đất phải được cân nhắc một cách kỹ lưỡng, toàn diện, thông qua quy định về xử phạt hành chính, người sử dụng đất sẽ có phải thay đổi thái độ sử dụng đất, từ đó thực hiện hành vi. Trong trường hợp đã bị xử phạt nhưng người sử dụng đất vẫn không có thái độ đúng đắn là sử dụng đất không có mục đích thì đương nhiên sẽ bị áp dụng chế tài mạnh hơn là nhà nước thu hồi đất. Sự thay đổi này của Luật đất đai 2013 là một quy định hợp lý, cho thấy sự cân nhắc của nhà nước, luôn tạo điều kiện tối đa cho người sử dụng đất.

Thứ hai, người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất. Khoản 25 Điều 3 “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác nhận”. Hành vi cố ý hủy hoại đất có thể kể đến như việc gây ô nhiễm đất, tự ý khai thác, ùn, hố đất trái phép, đổ đất xuống ruộng hay làm biến dạng địa hình. Trên địa bàn tỉnh Bình Dương, hiện tượng người sử dụng đất tự ý cắt cây cao su, sau đó bán đất mặt cho doanh nghiệp khai thác, đào thành hầm hố để lấy đất mặt bán với độ sâu từ 2-5m mà không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến….

Theo quy định tại Luật đất đai 2013, hành vi cố ý của người sử dụng đất làm cho đất đai bị hư hỏng tới mức mất giá trị sử dụng, dẫn đến mục đích sử dụng đất không đạt được, các nguyên tắc sử dụng đất không được đảm bảo sẽ bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất. Trước thực trạng vi phạm liên quan đến hủy hoại đất diễn ra tràn lan như hiện tại, việc thu hồi đất là biện pháp tốt nhất để giải quyết tình trạng này.

Thứ ba, đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai hiện hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định cho UBND các cấp trong từng trong hợp cụ thể. Tuy nhiên, hiện tượng cơ quan Nhà nước không có thẩm quyền giao đất nhưng vẫn tiến hành xảy ra chủ yếu ở cấp xã và chưa có chiều hướng thuyên giảm trên thực tế. Tình trạng này cho thấy rằng công tác quản lý đất đai ở cấp xã bị buông lỏng, cần phải chấn chỉnh kịp thời nhằm ngăn chặn các tiêu cực trong quản lý đất đai. Ngoài ra giao đất không đúng đối tượng, diện tích, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật dẫn đến việc nhiều người tuy không thuộc diện được giao đất nhưng vẫn được giao, nắm trong tay nhiều mảnh đất không sử dụng được hết, đầu cơ hoặc đem bán cho người khác kiếm lời, trong khi đó, người thiếu đất để sản xuất, để ở, thuộc diện giao đất thì vẫn rơi vào tình trạng chờ để giải quyết.

-> Để lại hậu quả nghiêm trọng: việc giao đất để thu tiền xây dựng các công trình ở địa phương, lập quỹ riêng đã gây thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước; phá vỡ trật tự quản lý Nhà nước về đất đai, gây tình trạng khó kiểm soát đối với việc sử dụng các loại đất, bởi có nhiều trường hợp được giao đất trái thẩm quyền loại đất này nhưng còn sử dụng không đúng mục đích còn gây đến hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Trong trường hợp này không phải vi phạm của người sử dụng đất mà là của cơ quan quản lý đất đai, tuy nhiên để đảm bảo việc thực thi pháp luật một cách nghiêm túc và có hiệu quả thì Nhà nước vẫn tiến hành thu hồi đất trên.

Thứ tư, đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho là một trong những hành vi cố tình vi phạm của các chủ thể chuyển nhượng, tặng cho và chủ thể nhận chuyển nhượng, tặng cho. Không phải mọi loại đất, mọi chủ thể được giao đất đều có quyền chuyển nhượng, tặng cho mà chỉ những chủ thể nhất định, được giao loại đất nhất định theo quy định của pháp luật mới được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho. Do đó, khi cố tình vi phạm thì phải bị thu hồi nhằm bảo đảm thực hiện đúng pháp luật

Thứ năm, đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai đã thực hiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, tuy nhiên những đối tượng này trong quá trình được giao lại không quản lý được, dẫn đến để các chủ thể khác lấn, chiếm thì sẽ bị thu hồi. Trên thực tế, thực trạng lấn chiếm đất được Nhà nước giao quản lý diễn ra rất nhiều, đặc biệt là tại các nông, lâm trường, các khu bảo tồn, vườn quốc gia. Tuy nhiên, việc triển khai quy định này trên thực tế gặp nhiều khó khăn, thách thức do không có những quy định cụ thể về việc thu hồi.

Thứ sáu, đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, khi không đáp ứng được các điều kiện trên, người sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm quản lý, sử dụng đất theo đúng tính năng, mục đích sử dụng. Tuy nhiên, có những trường hợp được giao, cho thuê đất sử dụng nhưng người sử dụng đất không sử dụng, lại cũng không được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên không còn thực hiện các trách nhiệm của người sử dụng đất, thiếu trách nhiệm để cho đất đó bị người khác lấn, chiếm. Trong trường hợp này, Nhà nước cũng tiến hành thu hồi để đảm bảo sử dụng đất đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ bảy, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. So với Luật đất đai 2003, Luật đất đa 2013 đã bỏ “cố ý” trước “không thực hiện nghĩa vụ” làm cho quy định chặt chẽ hơn.

Thứ tám, đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục. Với quy định này, pháp luật đã đề cao tầm quan trọng, vai trò của tài nguyên đất để vốn đất đai được bảo vệ chặt chẽ, tận dụng có hiệu quả hơn, ngăn ngừa các trường hợp làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và toàn dân; đồng thời thể hiện chủ trương coi trọng phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, xây dựng đất nước.

Thứ chín, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Luật đất đai 2013 không những quy định các trường hợp được loại trừ thu hồi đất do sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất mà còn thêm các quy định về gia hạn.

-> Tạo điều kiện tốt hơn cho các nhà đầu tư thực sự mong muốn được thực hiện dựa trên dự án nhưng gặp phải những tình huống bất khả kháng dựa trên các căn cứ nhất định:

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh

+ Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh

+ Các trường hợp bất khả kháng khác do Chính phủ quyết định

-> Đồng thời cũng tránh được tình trạng viện cớ của các nhà đầu tư khác.

Thực tế hiện việc thu hồi đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị… diễn ra một cách ồ ạt, nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính lợi dụng quy định này để giữ đất, ôm đất, chạy dự án để bán kiếm lời sinh ra các dự án treo trong khi đó người dân bị thu hồi đất thì không có đất để sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê hoặc xuất khẩu lao động.. thì đất được thu hồi để làm dự án trước lại bỏ không gây lãnh phái đất cũng như ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội.

Câu 23. Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.

1. Chỉ được thuê đất trả tiền hằng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê vì:

– Hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê có tính ổn định lâu dài, phù hợp với các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất lâu dài và ổn định.

– Trong khi đó mục đích chính của lực lượng vũ trang nhân dân vẫn là mục đích quốc phòng – an ninh. Trong thời bình, có thể mục đích đó không thể hiện rõ ràng và lực lượng vũ trang được phép thực hiện kinh tế nhằm tạo lợi nhuận, nhưng khi thời chiến xảy ra thì đất đó sẽ được dùng để chuyên về mục đích quốc phòng. Nên khi kết hợp làm kinh tế thì mục đích quốc phòng – an ninh vẫn phải được đảm bảo và đặc biệt ưu tiên hàng đầu.

– Thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp lực lượng vũ trang linh hoạt hơn trong việcc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những tình huống xảy ra.

– Khác với những chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh doanh có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần bởi vì đối với hình thức này thì người sử dụng đất sẽ được định đoạt QSDĐ, giao dịch QSDĐ trên thị trường.

      => Nếu lựa chọn hình thức trả tiền này thì không bảo đảm quỹ đất cho mục đích quốc phòng – an ninh, gây khó khăn cho việc thu hồi, tốn kém.

2. Mục đích:

Tận dụng tối ưu nhân lực cũng như tư liệu sản xuất (đất đai).

3. Ý nghĩa.

– Cho phép sử dụng đất làm nhiệm vụ quốc phòng – an ninh kết hợp làm kinh tế là một biện pháp linh hoạt vừa đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát quỹ đất, vừa tạo thêm nguồn thu vào ngân sách nhà nước, tránh lãng phí quỹ đất sử dụng làm nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Khi lực lượng vũ trang sử dụng đất quốc phòng kết hợp kinh tế có thu tiền thuê đất tạo ra sự bình đẳng về mặt lợi ích đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh sinh ra lợi nhuận.

Câu 24. Hãy phân tích những lợi thế và những bất lợi đối với nhà đầu tư khi thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hãy đưa ra 02 (hai) ví dụ thực tế để chứng minh về sự lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp nêu trên trong hoạt động đầu tư?

Ví dụ:

– Doanh nghiệp phục vụ du lịch, cụ thể là lĩnh vực khách sạn, nhà hàng mong muốn được trả một lần. Lý do là vì điều này khiến họ chủ động trong việc kinh doanh suốt 50 năm, họ cũng có quyền lợi về đất đai, có quyền cho thuê lại. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi thì phải bố trí đất lại cho doanh nghiệp.

– Một số doanh nghiệp khác mong muốn trả tiền mỗi năm, nhất là doanh nghiệp thuê đất làm văn phòng thì không có đủ điều kiện tài chính để trả một lần.

Câu 25. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới khía cạnh triển khai trên thực tế?

Các phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư: 3 phương thức

(1) Giao đất có thu tiền sử dụng đất – khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 55

– Tổ chức kinh tế trong nước đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

– Giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người việt nam định cư nước ngoài nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

– Giao đất để đầu tư kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

-> Sử dụng đất xây dựng nhà ở cho người sống và người đã chết

(2) Thuê đất trả tiền hàng năm – khoản 1 Điều 56

(3) Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê – khoản 1 Điều 56

-> Sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp nhưng không phải nhà ở để bán hay kết hợp bán cho thuê

Đánh giá:

– Giao đất có thu tiền sử dụng đất: những doanh nghiệp lựa chọn phương thức này thường là những doanh nghiệp có lợi thế về mặt tài chính, có năng lực, uy thế trên thị trường (bởi những hoạt động kinh doanh mà được giao đất có thu tiền sử dụng đất rất phổ biến trong thị trường bất động sản, phát triển cực kì sôi động, mang lại nhiều cơ hội, lợi thế cho nhà đầu tư)

+ Ưu điểm:

• Quy mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số sử dụng đất
• Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài
• Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất
• Được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

+ Nhược điểm:

• Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp cận với phương thức này
• Phải trả một gánh nặng tài chính lớn

– Thuê đất trả tiền hàng năm

+ Ưu điểm:

• Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh doanh khác
• Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
• Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã trả như thuê đất trả tiền một lần

+ Nhược điểm:

• Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến động giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó
• Không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…

– Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

+ Ưu điểm:

• Thời gian sử dụng ổn định, lâu dài
• Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị trường có sự chênh lệch tăng lên hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng
• Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất (nếu có)

+ Nhược điểm:

• Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên có thể tạo ra gánh nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến chỉ những doanh nghiệp có khả năng mới có thể tiếp cận phương thức này, hạn chế những doanh nghiệp nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai
• Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng hoảng tài chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy.

Câu 26. Thế nào là đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng? Hãy chỉ rõ điều kiện tiên quyết nào để Nhà nước được quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng.

Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: bao gồm đất để làm … (Điều 61)

Đất sử dụng để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: bao gồm đất để làm… (Điều 62)

Điều kiện tiên quyết để Nhà nước được quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng – an ninh: Căn cứ Điều 63 thì Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

+ Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;

+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Đây là những bước không thể thiếu để Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trước khi trình tự thu hồi đất được tiến hành, cơ quan tài nguyên và môi trường phải trình UBND cùng cấp phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, đo đạc, kiểm đếm, gồm các nội dung: lí do thu hồi, trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Câu 27. Hãy phân tích căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013? Giải thích rõ vì sao phải tuân thủ căn cứ đó khi thu hồi đất?

Căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được Nhà nước quy định tại Điều 63, cụ thể là:

(1) Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62:

– Quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

– Tránh tình trạng thu hồi đất tràn lan, không có căn cứ pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân dẫn tới khiếu kiện kéo dài.

(2) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt:

– Góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc UBND cấp tỉnh, huyện, xã quyết định thu hồi đất theo thẩm quyền.

– Nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhằm đảm bảo đủ căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất, có thể căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác. Tuy nhiên, hiện nay, phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

– Là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, ngăn ngừa các hiện tượng tiêu cực trong quá trình sử dụng đất (thu hồi đất tràn lan, tùy tiện, tình trạng lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm, tham nhũng về đất đai), dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế – xã hội và các hiện tượng nguy hại khác.

– Cho phép việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn.

– Cho thấy Luật Đất đai coi trọng việc lắng nghe ý kiến và nguyện vọng của người dân khi thực hiện thu hồi đất.

(3) Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án:

– Thực tế khó có đủ nguồn kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu thu hồi tất cả đất thực hiện dự án trong một lần.

=> Căn cứ vào tiến độ dự án thực hiện đến đâu thu hồi đất đến đó, đảm bảo đủ nguồn kinh phí thực hiện bồi thường.

– Hạn chế việc thu hồi đất theo kế hoạch mà chậm đưa vào sử dụng sẽ dẫn đến lãng phí đất đai, nhất là các công trình cơ sở hạ tầng có thời gian thực hiện kéo dài nhiều năm.

Câu 28. Tại sao phải minh bạch, công khai hóa trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.

Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh QSDĐ của người sử dụng thì thu hồi đất có hậu quả pháp lý hoàn toàn ngược lại, đó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt QSDĐ của người sử dụng, bằng một quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâm đến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng, phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư.

* Mục đích:

(1) Công khai trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc CQNN có thẩm quyền công bố rộng rãi cho người sử dụng đất biết về lý do, thời gian, kế hoạch di chuyển, quyết định thu hồi đất, giá đất được xác định làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trên cơ sở đó, người bị thu hồi đất so sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời giám sát việc áp dụng pháp luật của CQNN.

(2) Minh bạch trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc CQNN công bố chính xác, trung thực, rõ ràng, đúng pháp luật về các nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư liên quan trực tiếp đến lợi ích của người bị thu hồi đất, bao gồm: lý do, thời gian, kế hoạch di chuyển, quyết định thu hồi đất, giá đất được xác định làm căn cứ để tính bồi thường, trình tự, thủ tục thực hiện và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

* Ý nghĩa:

(1) Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai:

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được tiến hành 1 cách công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng mục đích mà Nhà nước đề ra. Đồng thời, khi thực hiện vai trò quản lý, Nhà nước cần có nguồn thông tin chính xác, khách quan, sát với thực tế để đánh giá được hoạt động thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đưa ra chính sách phù hợp. Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật đòi hỏi Nhà nước không thể khép kín phạm vi hoạt động của mình trong nội bộ mà phải mở rộng phạm vi thông tin đến các đối tượng có liên quan chịu sự điều chỉnh trực tiếp của các chính sách. Nhờ có sự đồng thuận của người dân mà việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án sẽ được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi.

(2) Tạo điều kiện để người dân, cộng đồng dân cư tham gia vào các quyết định của Nhà nước, quản lý đất đai và giám sát việc thực thi pháp luật:

Yêu cầu minh bạch, công khai, dân chủ trong việc xây dựng và thực thi pháp luật của Việt Nam không phải chỉ xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn nhằm đảm bảo tính dân chủ trong hoạt động của Nhà nước, bảo vệ quyền lợi của người dân, đặc biệt trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

(3) Ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả nguy cơ hối lộ, tham nhũng:

Chế độ sở hữu về đất đai của Việt Nam là sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Theo đó, sẽ có những chủ thể có thẩm quyền ra các quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc thực hiện công vụ này nếu không được tiến hành một cách công khai, minh bạch thì có thể tạo ra cơ hội để chủ thể có thẩm quyền vụ lợi, tham nhũng. Vì vậy, một trong những lý do nổi bật nhất để đặt ra vấn đề công khai, minh bạch là nhằm góp phần kiểm soát tham nhũng, đặc biệt là trong việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Câu 29. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh? Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách này trong thời gian qua?

1. Cơ sở của việc thu hồi đất:

–        Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 là cơ sở để có quy định về thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử duṇg trong trường hợp thâṭ cần thiết do luâṭ điṇh vì muc̣ đích quốc phòng , an ninh; phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…”

–        Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013

2. Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:

Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

3. Ý nghĩa của việc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:

   Bồi thường cùng với hỗ trợ và tái định cư là ba bộ phận cấu thành chính sách của nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Các chế định này không những bù đắp cho người sử dụng đất quyền lợi về kinh tế họ mất đi mà nhà nước còn có chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất để họ ổn định đời sống và sản xuất, như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm….

4. Quy định của pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh

4.1.    Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh

 Căn cứ Luật Đất đai năm 2013, theo Điều 61.

4.2.    Nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:

 Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 83 luật Đất Đai 2013

4.3.    Đối tượng hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

 Theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, điều 5 ldđ.

4.4.    Những chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh

• Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống. Tại điểm a khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai và Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP
• Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. Tại điểm b khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai; Điều 20 và Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP với những kế thừa và bổ sung so với Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
• Hỗ trợ tái định cư: được quy định tại Điều 79, điểm c khoản 2 Điều 83, Điều 85 Luật Đất đai; Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ.
• Hỗ trợ đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Tại Điều 14 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
• Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước ( quy định tại Điều 23 Nghị định 47/ 2014/ NĐ-CP).
• Đối với hai khoản hỗ trợ là hỗ trợ di chuyển và hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: chưa quy định về loại hỗ trợ này.
• Hỗ trợ đất nông nghiệp bị thu hồi: chưa quy định về loại hỗ trợ này.
• Hỗ trợ khác. Tại điểm d khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai và Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

Bên cạnh đó, việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh còn được quy định trong các văn bản khác như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách này trong thời gian qua

5.1.    Thực trạng

Thực tế, khi Nhà nước tiến hành việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh nói riêng và các mục đích khác nói chung, công tác đền bù ở các địa phương chủ yếu chú trọng vào vấn đề bồi thường đặc biệt là giá đất và bồi thường tài sản, công tác hỗ trợ ổn định đời sống như hỗ trợ việc làm, di chuyển chỗ ở của người dân chưa được chú trọng và bị “bỏ quên”. Đất sử dụng vì mục đích quốc phòng an ninh có thể sử dụng ngay để xây dựng các công trình hoặc có thể để sử dụng sau, chính vì vậy, nhiều trường hợp người dân lấn chiếm đất, khi Nhà nước thu hồi sẽ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để họ ổn định cuộc sống. Dù chỉ là những dự án về việc thu hồi đất, Nhà nước cũng dự tính về việc hỗ trợ người dân bên cạnh việc bồi thường và tái định cư.

5.2.    Nhận xét và đánh giá:

Có thể thấy, việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh được các cơ quan nhà nước thực hiện khá nghiêm túc và việc giải quyết ổn thỏa. Có thể kể đến những quy định trong các văn bản pháp luật của địa phương như Hà Nội, Hòa Bình, Thành phố Hồ Chí Minh,…Trên khắp các tỉnh thành trong nước, việc thực thi chính sách hỗ trợ đã giúp cuộc sống người dân không quá khó khăn như trước khi Nhà nước bắt đầu thu hồi đất(như không tìm được chỗ ở mới, công việc mới,.)

Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách cũng còn tồn tại nhiều vấn đề. Trong những năm trở lại đây, nhiều cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi đất không được bồi thường cũng như hồ trợ không thỏa đáng khiến cho nhiều tình trạng tranh chấp xảy ra, ảnh hưởng đến việc thu hồi đất. Một trong nhũng nguyên do dẫn đến tranh chấp có thể kể đến việc Nhà nước không quy định cụ thể về những chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh ( các văn bản có quy định chính sách hỗ trợ nhung là quy định chung cho tất cả các trường hợp thu hồi đất). Đồng thời, trong nhiều trường hợp, việc hỗ trợ không công khai, minh cũng là lí do dẫn đến những bất cập khi thực hiện chính sách thu hồi đất. Việc xác định mức hỗ trợ như thế nào, giá cả ra sao giữ vai trò quan trọng, khi không được quy định một cách cụ thể trong những trường hợp thực tế có thể xảy ra rất nhiều những vấn đề.

(Còn nữa …)