Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Quy định về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

[VPLUDVN] Đăng kí quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó. Đăng kí quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lí đất đai.

Đăng kí quyền sử dụng đất được chia thành hai loại: đăng kí ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng kí biến động khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cập nhật các thông tin mới.

Đăng kí ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được sử dụng đất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lí, Nhà nước Việt Nam rất quan tâm trong việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng và công việc đó đã thực hiện từ năm 1989. Cho đến nay, chúng ta cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất phi nông nghiệp thì các địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung quản lí nhà nước này.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở là gì ?

Tất cả người sử dụng đất đều muốn có giấy tờ hợp pháp để thực hiện các giao dịch một cách đúng pháp luật. Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tập quán của người dân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã không tuân thủ các quy định của Nhà nước khi thực hiện quyền của mình. Quá trình đó làm cho việc quản lí của Nhà nước thêm phần khó khăn và bản thân các an toàn về pháp lí của người sử dụng đất cũng thiếu những đảm bảo quan trọng. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (khoản 2 Điều 26 Luật đất đai năm 2013). Đảm bảo về các quyền, lợi ích họp pháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyển quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất (khoản 1 Điều 166 Luật đất đai năm 2013);

Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó. Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ, chồng. Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao giấy là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư. Neu thửa đất thuộc quyền sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được trao giấy là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo.

Trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện đặt ra là, các cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài phải đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật. Khi đó thì họ sẽ có tên trên giấy chứng nhận do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để có thể hoàn thành mục tiêu mà Chính phủ đề ra là hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tất cả các địa phương của cả nước đồng thời minh bạch hoá những trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Điều 99 Luật đất đai năm 2013 xác định 10 trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp được quy định ở điều luật này, các cơ quan công quyền không được phép đặt thêm thủ tục hành chính gây chậm trễ cũng như từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Các trường hợp này là:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là một bảo đảm từ phía Nhà nước cho người sử dụng đất và là một quyền chung quan trọng của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ. Vì vậy, với quy định về thời hạn cho các địa phưong phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thể hiện được quyết tâm của Nhà nước Việt Nam trong việc hiện thực hoá chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ nhất, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài dược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, trong trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhung giấy tờ đó không chính chủ mà mang tên người khác, giữa các bên mới có giấy tờ thể hiện việc giao dịch mà cho đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp. Đây là trường hợp xảy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử dụng đất vì nhiều lí do khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật đất đai năm 2013 tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Thứ ba, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khụng cú cỏc loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với noi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, việc phải nộp tiền sử dụng đất còn bao quát cả trường hợp mặc dù có giấy tờ về giao đất, cho thuê đất từ sau 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Trường họp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên nếu người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Để lập lại trật tự, kỉ cương trong quản lí và sử dụng đất của tổ chức trong nước cũng như của cơ sở tôn giáo, Chính phủ chỉ đạo Bộ tài nguyên và môi trường cũng như các địa phương tổ chức việc tổng kiểm kê quỹ đất và tổng rà soát đất của tổ chức trong nước nhằm khắc phục tình trạng để đất hoang, sử dụng không đúng mục đích và có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai. Qua việc rà soát đó để phân loại một cách cụ thể, tổ chức nào đang sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả thì được cấp giấy chứng nhận nước vì sau khi giao đất, cho thuê đất thì cơ quan nhà nước thực hiện tiếp thủ tục hành chính để giao quyền sử dụng đất. Đây chính là nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai mà không thể giao cho cơ quan chuyên môn được. Song cũng có ý kiến ngược lại là giao cho cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền chuyên môn ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh tuỳ từng đối tượng cụ thể để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lí do nêu ra là những người đứng đầu cơ quan hành chính các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải mất nhiều thời gian cho việc kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tế đây chỉ là khâu hoàn thành trong các thủ tục giao quyền sử dụng đất mà thôi. Có như vậy chúng ta mới nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước được. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước, không phải là việc của cơ quan chuyên môn trong quản lí đất đai. Những lí do cho rằng mất nhiều thời gian kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đứng đầu các cơ quan hành chính từ tỉnh xuống huyện là không có cơ sở. Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền của cơ quan hành chính đồng thời cho phép uỷ quyền cho cơ quan quản lí đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể cách phân quyền được thể hiện như sau:

– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thứ ba, khác với những loại hàng hoá khác, giá cả của đất đai rất khó xác định đầy đủ và xác thực về giá trị của đất. Khó có thể tính đúng, tính hết được giá trị vốn có của đất đai để xác định giá đất, giá cả của đất đai không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư do đất đai là hàng hoá đặc biệt không do con người tạo ra, có tính khan hiếm, có giới hạn, trong khi nhu cầu về đất đai là rất lớn cho sản xuất và đời sống, cưng thường không đáp ứng đủ cầu. Giá trị của đất có xu hướng ngày càng tăng lên do sự phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá.

Thứ tư, giá đất là khái niệm vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lí, bởi lẽ đất đai (quyền sử dụng đất) là một loại hàng hoá đặc biệt được giao dịch trên thị trường và giá đất được hình thành trong các giao dịch; giá đất được quy định trong nhiều văn bản pháp luật đất đai từ trước đến nay: Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành các đạo luật nói trên.

Có nhiều yếu tố khác nhau chi phối giá đất như: Chủ trương, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai, bất động sản; các quy định pháp luật về giá đất và các nguồn thu tài chính về đất đai; cơ chế quản lí nhà nước về đất đai; các quy luật của kinh tế thị trường; phong tục tập quán, vị trí địa lí của thửa đất.

Nhà nước kiểm soát, xác định giá đất để làm công cụ quản lí, điều tiết các quan hệ đất đai. Để khuyến khích việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, điều tiết quan hệ cung – cầu, định hướng điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện phát triển thị trường quyền sử dụng đất, bất động sản trong từng thời kì. Nhà nước xác định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất để làm cơ sở xác định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai đồng thời

– Khung giá đất và bảng giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh. Bảng giá đất của tỉnh xây dựng 05 năm một lần. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lí, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lí và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

– Giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

3. Tư vấn giá đất

Vấn đề định giá độc lập đối với đất đai lần đầu tiên được quy định trong Luật. Theo Điều 115 Luật đất đai năm 2013 thì tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường họp: Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định pháp luật và “Giá đất do tư vẩn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”. Như vậy, nhằm tăng cường, phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn giá đất, pháp luật đất đai quy định việc Nhà nước xây dựng giá đất phải có sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất và tư vấn định giá đất là một frong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá chứ không phải chỉ để tham khảo như quy định trong Luật đất đai năm 2003.

Ghi chú: Bài viết được được gửi tặng hoặc được sưu tầm, biên tập với mục đích tuyên truyền pháp luật. Nếu phát hiện vi phạm bản quyền vui lòng gửi thông báo cho chúng tôi, kèm theo tài liệu chứng minh vi phạm qua Email: banquyen.vpludvn@gmail.com; Đồng thời, chúng tôi cũng rất mong nhận được tài liệu tặng từ quý bạn đọc qua Email: nhantailieu.vpludvn@gmail.com. Xin cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm tới Viện Pháp luật Ứng dụng VIệt Nam.