Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì?

[VPLUDVN] Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nội dung và hình thức như thế nào? Pháp luật dân sự và đất đai quy định thế nào về nội dung này?

Chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 ( BLDS) và pháp luật về đất đai.

Chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải đất (quyền sở hữu đất) vì đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của nhà nước

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất là quyền dân sự đặc thù, vì:

– Đó là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai

– Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế

– Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ.

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lí cho việc thiết lập quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013 về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được ủy quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất bao gồm:

– Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác và thông qua cơ quan có thẩm quyền để trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đất được xác định là không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật đất đai.

Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của BLDS và pháp luật đất đai.

Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Điều 500 BLDS quy định ” Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Điều 502 BLDS quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất về cơ bản không khác biệt với các hợp đồng khác mà chỉ chịu ràng buộc bởi các quy định của Luật đất đai liên quan đến điều kiện chuyển quyền.

Ghi chú: Bài viết được gửi tặng hoặc được sưu tầm, biên tập với mục đích tuyên truyền pháp luật. Nếu phát hiện vi phạm bản quyền vui lòng gửi thông báo cho chúng tôi, kèm theo tài liệu chứng minh vi phạm qua Email: banquyen.vpludvn@gmail.com; Đồng thời, chúng tôi cũng rất mong nhận được tài liệu tặng từ quý bạn đọc qua Email: nhantailieu.vpludvn@gmail.com. Xin cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm tới Viện Pháp luật Ứng dụng Việt Nam.