Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

[VPLUDVN] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự, theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, có quyền thế chấp quyền ử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải làm thủ tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trong các hợp đồng dân sự, hầu hết các bên đều thực hiện nghĩa vụ như đã thoả thuận nhưng trên thực tế không phải nghĩa vụ nào cũng được thực hiện một cách đầy đủ và nghiêm túc. Một trong những giải pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn để đầu tư sản xuất và nâng cao năng lực của người sử dụng đất. Pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ sản xuất, đáp ứng nhu cầu cần thiết, chính đáng của người lao động.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bào đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lí và thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và bảo vệ quyền lợi của mình.

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự vì quyền sử dụng đất chỉ xử lí để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.

2. Nội dung thế chấp quyền sử dụng đất

Là toàn bộ các điều khoản mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận trong hợp đồng. Những điều khoản này xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng:

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục, đăng kí tại uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau khi đăng kí hợp đồng mới được coi là có hiệu lực, nếu hợp đồng chưa đảm bảo được các thủ tục mà pháp luật quy định thì hợp đồng đó không có giá trị.

– Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, hạng đất, diện tích, vị trí, thời, hạn thế chấp, xác định phương thức xử lí quyền sử dụng đất…

– Đó là những điều khoản không thể thiếu đựợc trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

3. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

– Bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ.

– Bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Đối với đất ở, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.

4. Đối tượng của hợp đồng

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất.

Đối tượng của thế chấp là đất nông nghiệp và đất ở.

Thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng biệt so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác. Trong thời hạn hợp đồng thế chấp thì người thế chấp vẫn trực tiếp sử dụng đất, khai thác đất đai để sản xuất, thu hoạch sản phẩm trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp. Song quyền sử dụng đất đã thế chấp của người thế chấp bị hạn chế ưong việc chuyển quyền sử dụng đất. Họ không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp (trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý).

Việc chuyển các quyền và nghĩa vụ trong thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện tính chất đảm bảo nghĩa vụ ở chỗ: Khi người thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ thì người nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Trong trường hợp này, toàn bộ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được chuyển cho người sử dụng đất khác như trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên

5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

* Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

– Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (đây là điều khác biệt so với thế chấp tài sản thông thường).

– Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;

– Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp.

– Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

– Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

* Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

– Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.

– Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp; xoá việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

– Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

– Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

5.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thể chấp

* Bên nhận thế chấp có quyền:

– Kiểm tra, nhắc nhở bên thể chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

– Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp.

* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

– Cùng với bên thế chấp đăng kí việc thế chấp;

– Trả lại giấy tờ chưng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đảm bảo bằng thế chấp.

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lí theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lí được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án.

6. Trình tự thực hiện của thế chấp quyền sử dụng đất

Theo khoản 12 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng kí thể chấp và xoá đăng kí thế chấp được thực hiện theo quy định về đăng kí giao dịch đảm bảo.

7. Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Tại khoản 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó…”.

Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành.

Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như: làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên.

Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung.

Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự).

Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng.

8.Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Về khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Theo nghĩa chung thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Với việc hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý và thực tế cho ngân hàng cũng như bên thế chấp – hộ gia đình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp quyền sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhu cầu vay vốn cho mình hoặc cho bên thứ ba, việc thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay vốn đó. Bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác.

Đối với việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình là tư liệu sản xuất hay tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình như quyền sử dụng đất, nhà ở, pháp luật quy định phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên. Trường hợp một trong số các thành viên hộ gia đình này không đồng ý thì việc định đoạt các tài sản này phải được thỏa thuận lại hay không thể thực hiện được. Còn đối với các tài sản chung khác của hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của đa số các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên của hộ gia đình.

Về đối tượng của hợp đồng thế chấp. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể là một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Xét một cách cụ thể hơn thì đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành thì trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn trực tiếp sử dụng, khai thác, hoạt động sản xuất kinh doanh trên thửa đất của mình đã thế chấp. Trong trường hợp phát sinh hoa lợi, lợi tức thì đều thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp không thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý (bằng văn bản). Quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và bảo vệ trật tự của pháp luật trong quan hệ hợp đồng thế chấp.

Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm có các quyền, nghĩa vụ cơ bản, bắt buộc phải có để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, cụ thể là:

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp là hộ gia đình: Bên thế chấp được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận; hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (bằng văn bản). Bên thế chấp có nghĩa vụ: giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

9.Thực trạng chủ thể của thành viên hộ gia đình trong giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình tham gia vào các giao dịch dân sự và thương mại. Trường hợp chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ. Tuy nhiên, việc xác định người nào có tư cách thành viên của hộ và thế nào là “đồng ý” bằng văn bản còn nhiều vấn đề cần xem xét về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật.

Thực tế hiện nay, trong khi công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng đã gặp nhiều vướng mắc, bất cập, cụ thể là vấn đề xác định chủ thể thành viên hộ gia đình để tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Tại các tổ chức hành nghề công chứng và uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn, việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình chưa đồng bộ và thống nhất. Do các nguyên nhân chủ yếu, đó là hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà các công chứng viên, cán bộ tư pháp chứng thực không nắm bắt kịp; mặt khác do phong tục, tập quán tồn tại lâu đời ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng.

Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, khi giải quyết các vụ việc dân sự, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp phải áp dụng các quy định của pháp luật dân sự đang có hiệu lực. Trường hợp pháp luật không quy định hoặc các bên có thỏa thuận thì áp dụng tập quán để xử lý các vấn đề liên quan. Tuy nhiên, khi công chứng, chứng thực các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung, của hộ gia đình, một số công chứng viên, đặc biệt là cán bộ tư pháp tại UBND xã, phường, thị trấn lại áp dụng tập quán, tập tục, phong tục và văn bản pháp luật cũ để xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình.

Theo tập quán của nhân dân ta tại các vùng nông thôn Việt Nam, khi con gái lấy chồng, về nhà chồng thì họ cho rằng những người này không còn quyền lợi ở gia đình cha mẹ đẻ; hoặc các con đã thành niên thoát ly khỏi gia đình cũng không còn quyền lợi trong gia đình. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì cán bộ tư pháp tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc công chứng viên không yêu cầu thành viên đó ký vào văn bản hợp đồng. Mặt khác, do hiện nay pháp luật về đất đai và về dân sự đã có sự thay đổi về quyền của người sử dụng đất nhưng thiếu văn bản hướng dẫn xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, cho nên một số công chứng viên và cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn còn nhầm lẫn trong vấn đề xác định chủ thể trong các giao dịch này[1].

Pháp luật về đất đai và dân sự hiện nay có sự thay đổi căn bản về chủ thể của các thành viên hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Do không nắm bắt được sự thay đổi đó, cho nên một số tổ chức hành nghề công chứng và UBND xã, phường, thị trấn đã xác định thành viên có quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ là những người hiện đang có tên trong hộ khẩu của gia đình và họ điềm nhiên áp đặt quan điểm rằng, tất cả những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, vấn đề xác định tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có sự thay đổi, đó là căn cứ vào số thành viên của hộ gia đình được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, kể cả những thành viên đã tách hộ chuyển đi cư trú ở nơi khác. Việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình dựa trên những căn cứ sau:

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất, kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Điểm đ, khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình trên đất thuê được Nhà nước thu tiền hàng năm được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng, đây là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai trước đây.

Pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên. Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định trên, việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, tại Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 lại có quy định:

“Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”.

Theo quy định trên, khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Vấn đề có đủ năng lực hành vi dân sự nên được hiểu như thế nào cho đúng?

Thứ nhất, phải là người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, không mắc bệnh tầm thần và các bệnh khác.

Thứ hai, phải có đủ năng lực hành vi dân sự cần thiết theo quy định của pháp luật dân sự, đó là người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, cho nên những người này có quyền ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, theo quy định trên thì từ “có đủ” cần phải hiểu là “có đầy đủ”, nghĩa là những thành viên từ đủ 18 tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị lớn, vì vậy người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền định đoạt.

Từ phân tích trên cho thấy, cùng quy định về năng lực hành vi của cá nhân trong việc giao kết hợp đồng định đoạt quyền sử dụng đất, pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai quy định không thống nhất. Vậy khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì áp dụng quy định nào là phù hợp. Có quan điểm cho rằng Luật Đất đai là luật chuyên ngành, cho nên khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trường hợp này luật chuyên ngành điều chỉnh vượt quá giới hạn cần điều chỉnh của ngành luật, đó là năng lực hành vi dân sự của cá nhân.

Liên quan đến năng lực chủ thể của những thành viên từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, vấn đề cần làm rõ là những người này có được phép làm văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất hay không?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “chủ thể có năng lực pháp luật dân sự”. Năng lực pháp luật dân sự của người tham gia giao dịch phụ thuộc vào các mức độ năng lực hành vi theo quy định tại Điều 16 và Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Tuy nhiên, hiện tại không có quy định nào cấm người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không được thực hiện các giao dịch ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về đất đai phải được sự đồng ý của người đủ 18 tuổi. Như vậy, pháp luật đã quy định quyền của người đủ 18 tuổi được thực hiện hành vi pháp lý đơn phương (đồng ý hoặc ký vào văn bản hợp đồng) trong giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì thế, trong trường hợp họ không trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì phải được phép làm giấy ủy quyền hoặc giao kết hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ chuyển quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, cho nên khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự có hai loại là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Hợp đồng dân sự cần phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên, còn hành vi pháp lý đơn phương do một bên chủ thể quyết định nội dung của giao dịch. Do vậy, nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa phương khác hoặc vắng mặt ở nơi cư trú như đang công tác ở nước ngoài, thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì vậy, thành viên vắng mặt có thể làm giấy ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc làm giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ theo quy định tại Điều 37 Luật Công chứng quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản thì: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở…”.

Như vậy, nếu thành viên của hộ đang cư trú tại tỉnh, thành phố khác với nơi cư trú của hộ gia đình thì không thể làm văn bản ủy quyền cho hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại nơi thành viên đó cư trú mà phải thực hiện việc ủy quyền tại văn phòng công chứng (phòng công chứng) hoặc chứng thực tại UBND nơi có bất động sản. Quy định này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi thành viên không cư trú cùng địa phương với hộ.

Đặc biệt, nếu thành viên của hộ gia đình đang học tập, công tác hoặc cư trú ở nước ngoài thì việc ủy quyền sẽ không thực hiện được, do vậy hộ gia đình sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng để phục vụ cho kế hoạch sản xuất, kinh doanh của hộ.

Ghi chú: Bài viết được gửi tặng hoặc được sưu tầm, biên tập với mục đích tuyên truyền pháp luật. Nếu phát hiện vi phạm bản quyền vui lòng gửi thông báo cho chúng tôi, kèm theo tài liệu chứng minh vi phạm qua Email: banquyen.vpludvn@gmail.com; Đồng thời, chúng tôi cũng rất mong nhận được tài liệu tặng từ quý bạn đọc qua Email: nhantailieu.vpludvn@gmail.com. Xin cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm tới Viện Pháp luật Ứng dụng Việt Nam.