Quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự 2015

[VPLUDVN] Quyền sở hữu là gì? Quy định pháp luật về quyền sở hữu? Quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự. Trong các chế định của Luật Dân sự, quyền sở hữu là một chế định quan trọng nhất? Xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức từ gia súc? Quyền sở hữu đối với cây trồng?

Khi xã hội ngày càng phát triển, các quan hệ dân sự và giao dịch dân sự ngày càng được mở rộng thì chế định về tài sản và quyền sở hữu lại là chế định cơ bản, quan trọng nhất trong Bộ luật Dân sự nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản, bảo đảm trật tự trong giao dịch dân sự.

Trước yêu cầu thể chế hoá đầy đủ, đồng thời tăng cường các biện pháp để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm tốt hơn quyền con người, quyền công dân trong các lĩnh vực của đời sống dân sự, cũng như các tư tưởng, nguyên tắc cơ bản của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa về quyền sở hữu trong đó có quyền sở hữu về tài sản.

1. Quyền sở hữu là gì?

Căn cứ theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 thì có quy định đó là quyền sở hữu sẽ bao gồm nội dung về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng cũng như quyền định đoạt đối với tài sản của chủ sở hữu theo đúng theo quy định của pháp luật. Theo định nghĩa này thì có thể thấy rằng quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản đó là quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.

Theo quan điểm kinh tế học, sở hữu được coi là việc chiếm giữ những của cải vật chất của con người trong đời sống xã hội. Theo quan điểm này, sở hữu là một phạm trù kinh tế mang yếu tố khách quan, xuất hiện cùng với sự tồn tại của xã hội loài người.

Quá trình tồn tại của xã hội loài người luôn gắn liền với sự phân hóa tài sản trong việc chiếm giữ những của cải vật chất. Cùng với đó là sự phân chia giai cấp, và những người có quyền thế trong xã hội thấy rằng, chỉ điều hành xã hội bằng phong tục tập quán sẽ không có lợi cho mình nên cần phải có một bộ máy bạo lực với pháp luật là công cụ để bảo vệ sự chiếm hữu của cải vật chất cho mình và cho giai cấp mình.

Trên cơ sở kinh tế để bảo đảm cho sự thống trị về chính trị và tư tưởng chính là các quan hệ sở hữu có lợi cho giai cấp thống trị. Giai cấp thống trị phải dùng tới một bộ phận của pháp luật về sở hữu để thể hiện ý chí của giai cấp mình. Là một hình thái của thượng tầng kiến trúc, pháp luật về sở hữu ghi nhận và củng cố địa vị, ghi nhận lợi ích của giai cấp thống trị đối với việc đoạt giữ các của cải vật chất  trước các giai cấp khác trong quá trình sản xuất, phân phối, lưu thông. Do đó, trong bất kỳ nhà nước nào, luật pháp về sở hữu cũng được sử dụng với ý nghĩa là một công cụ có hiệu quả của giai cấp nắm chính quyền để bảo vệ cơ sở kinh tế của giai cấp đó.

Trong khoa học pháp lý, quyền sở hữu được hiểu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật về sở hữu nhằm điều chỉnh các quan hệ sở hữu trong đời sống xã hội. Các quy phạm pháp luật về sở hữu là cơ sở để xác nhận, quy định và bảo vệ các quyền lợi của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.

Quyền sở hữu với tư cách là một chế định của pháp luật dân sự, một bộ phận thuộc thượng tầng kiến trúc, quyền sở hữu chỉ xuất hiện khi xã hội đã có sự phân chia giai cấp và có Nhà nước. Pháp luật về sở hữu chính là sản phẩm của xã hội có giai cấp nhằm bảo vệ lợi ích trước hết là của giai cấp thống trị, giai cấp nắm quyền lãnh đạo trong xã hội. Pháp luật về sở hữu dù được ghi nhận và quy định dưới bất kỳ góc độ nào cũng luôn mang tính giai cấp và phản ánh những phương thức chiếm giữ của cải vật chất trong xã hội. “Vì vậy, pháp luật về sở hữu bao giờ cũng nhằm mục đích:

– Xác nhận và bảo vệ bằng pháp luật việc chiếm giữ những tư liệu sản xuất chủ yếu của giai cấp thống trị.

– Bảo vệ những quan hệ sở hữu phù hợp với lợi ích của giai cấp thống trị.

Tạo Điều kiện pháp lý cần thiết bảo đảm cho giai cấp thống trị khai thác được nhiều nhất những tư liệu sản xuất đang chiếm hữu để phục vụ cho sự thống trị; đồng thời xác định mức độ xử sự và các ranh giới hạn chế cho các chủ sở hữu trong phạm vi các quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.

Với cách hiểu này, khái niệm quyền sở hữu có thể hiểu theo hai nghĩa sau:

– Theo nghĩa khách quan (còn được gọi là nghĩa rộng), quyền sở hữu là  luật pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Do đó, quyền sở hữu là tổng hợp một hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những của cải vật chất trong đời sống xã hội.

– Theo nghĩa chủ quan (còn được gọi là nghĩa hẹp), quyền sở hữu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định.Với cách hiểu này thì quyền sở hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản cụ thể, được quy định trong các quy phạm pháp luật về sở hữu cụ thể.

Trên phương diện khoa học luật dân sự, quyền sở hữu được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự – quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu. Bởi, bản thân nó chính là hệ quả của sự tác động của một bộ phận pháp luật vào các quan hệ xã hội (các quan hệ sở hữu). Theo cách hiểu này, quyền sở hữu bao gồm đầy đủ ba yếu tố của quan hệ pháp luật dân sự: chủ thể, khách thể và nội dung như một quan hệ pháp luật dân sự bất kỳ.

Từ những phân tích ở trên ta thấy, khái niệm quyền sở hữu sử dụng trong luật dân sự được hiểu theo ba phương diện khác nhau: khoa học pháp lý, chế định luật dân sự và khoa học luật dân sự. Chỉ khi nào hiểu quyền sở hữu trên cả ba tư cách này thì mới có thể hiểu hết nghĩa của khái niệm quyền sở hữu.

2. Nội dung của quyền sở hữu

Một là, quyền chiếm hữu:

– Khái niệm:

Được quy định tại Điều 179 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó quyền chiếm hữu được hiểu theo một cách đơn giản thông thường nhất thì đây được xem là sự nắm giữ, quản lý cũng như chi phối đối với một hay nhiều tài sản của một hoặc nhiều chủ thể. Ví dụ: cá nhân nào đó thực hiện việc cất giữ đối với số tiền của họ trong tủ hay trong két sắt của nhà mình.

– Phân loại:

Dựa vào ba tiêu chí khác nhau thì quyền chiếm hữu sẽ có cách phân loại khác nhau, cụ thể:

+ Dựa vào tính ngay tình của việc chiếm hữu, quyền chiếm hữu được chia ra làm hai loại:

(1) Chiếm hữu không ngay tình thì được xác định đó là trường hợp người chiếm hữu đã biết hoặc pháp luật buộc họ phải biết là mình đang chiếm hữu tài sản của chủ thể khác nhưng không dựa trên cơ sở pháp luật.

(2) Chiếm hữu ngay tình là áp dụng đối với các trường hợp mà người chiến hữu không biết và họ không thể bằng cách nào đó mà biết mình chiếm hữu không dựa trên cơ sở pháp luật.

Cụ thể đối với những trường hợp đòi hỏi người chiếm hữu biết hoặc phải biết về việc chiếm hữu của mình đang thực hiện đó là hành vi không ngay tình thì thường liên quan đến các loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu như bất động sản, động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (ví dụ như một người mua một chiếc xe máy từ một chủ thể khác mà không có giấy đăng ký xe, trong khi đòi hỏi người mua phải yêu cầu chứng minh quyền được bán hợp pháp của người bán chiếc xe đó thông qua các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo quy định của pháp luật);

Đối với loại tài sản thuộc sở hữu chung và các đồng chủ sở hữu thì phải thể hiện ý chí chuyển giao quyền cho người đang chiếm hữu tài sản của tất cả những người đồng sở hữu; liên quan đến việc chuyển giao quyền chiếm hữu của chủ thể không có quyền chuyển giao quyền chiếm hữu (người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người  bị hạn chế năng lực hành vi dân sự) thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, (ví dụ: một người vì ham rẻ nên đã đồng ý mua một dàn loa giá trị 300 triệu nhưng chỉ với giá 50 triệu từ một em bé 12 tuổi mà không có sự đồng ý của cha mẹ em bé).

– Dựa vào tính liên tục của việc chiếm hữu, cũng được chia ra làm chiếm hữu liên tục và chiếm hữu không liên tục:

(1) Chiếm hữu liên tục: được quy định tại Điều 182 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu là việc chiếm hữu về mặt thực tế và mặt pháp lý của một chủ sở hữu đối với tài sản. Chiếm hữu về mặt thực tế là việc chủ sở hữu, hoặc người có quyền chiếm hữu tự mình giữ tài sản. Khi chủ sở hữu trao quyền chiếm hữu tài sản cho một chủ thể khác thì chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu về mặt pháp lý đối với tài sản, còn chủ thể được chủ sở hữu trao quyền chiếm hữu chỉ có quyền chiếm hữu thực tế đối với tài sản. Đây là trường hợp sở hữu trao quyền chiếm hữu thực tế một cách tự nguyện.

Ví dụ: Ông A vào bệnh viện khám bệnh, gửi xe của mình cho người trông xe tên B ở bãi giữ xe của bệnh viên, thì trường hợp này, ông A là người chiếm hữu về mặt pháp lý đối với tài sản là chiếc xe máy, còn ông B là người chiếm hữu về mặt thực tế đối với tài sản là chiếc xe máy đó.

Đồng thời, tính liên tục của chiếm hữu được ghi nhận bao gồm hai điều kiện: việc chiếm hữu diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định; không có tranh chấp về quyền đối với tài sản hoặc có tranh chấp nhưng chưa được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

(2) Chiếm hữu không liên tục là việc một chủ thể chiếm hữu một tài sản không đảm bảo hai điều kiện của chiếm hữu liên tục như đã nêu ở trên.

– Dựa vào tính công khai của việc chiếm hữu:

Cách phân loại này được quy định tại Điều 183 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm hai loại như sau:

(1) Chiếm hữu không công khai là việc mà chủ thể chiếm hữu tài sản nhưng không được thực hiện một cách minh bạch, mang yếu tố che giấu.

(2) Chiếm hữu công khai tức là việc tài sản đang chiếm hữu được sử dụng đúng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu hiện thời bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình và việc chiếm hữu được thực hiện một cách công khai, minh bạch.

Hai là, quyền sử dụng:

– Khái niệm:

Điều 189 Bộ Luật dân sự 2015 thì có quy định về quyền sử dụng được hiểu là quyền trong việc khai thác công dụng, cũng như hưởng các hoa lợi, lợi tức của tài sản. Tuy nhiên thì có thể hiểu một cách đơn giản thì quyền sử dụng là việc khai thác cũng như việc hưởng lợi ích từ khối tài sản khai thác được. Cũng như xét về quyền chiếm hữu, thì quyền sử dụng không chỉ thuộc về chủ sở hữu tài sản mà ở đây còn thuộc về những người không phải chủ sở hữu nhưng được chủ sở hữu giao quyền hoặc theo quy định của pháp luật. Ví dụ: việc cho người khác thuê nhà của mình để hưởng lợi tức.

– Phân loại:

+ Quyền sử dụng của chủ sở hữu:

Đối với quyền sử dụng của chủ sở hữu, thì chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của riêng mình chứ không phải hỏi ý kiến của người khác nhưng việc sử dụng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

+ Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: người không phải là chủ sở hữu sẽ được sử dụng tài sản theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo các quy định của pháp luật.

Ba là, quyền định đoạt:

– Khái niệm:

Căn cứ theo Điều 192 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có quy định: quyền định đoạt tài sản là việc chủ sở hữu tài sản thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó của mình. Ví dụ: một người tuyên bố hoặc có hành vi vứt bỏ một chiếc ti vi thuộc quyền sở hữu của bản thân mình trước đó đã sở hữu nó.

Quyển định đoạt thực chất là việc định đoạt số phận “thực tế” hoặc “pháp lý” của một tài sản. Định đoạt “thực tế” là bằng hành vi của mình làm cho tài sản không còn như phá hủy, vứt bỏ…. Còn định đoạt pháp lý được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu sang cho chủ thể khác như: tặng cho, mua bán…

– Điều kiện:

Đối với chủ thể của quyền định đoạt phải có năng lực hành vi dân sự. Đồng thời quyền định đoạt không có nghĩa tuyệt đối, trong những trường hợp nhất định mà pháp luật ràng buộc chủ thể có quyền định đoạt phải tuân theo những quy định để tránh vi phạm Hiến pháp và pháp luật và phải tuân theo trình tự, thủ tục về việc chuyển giao quyền định đoạt do pháp luật quy định.

– Phân loại:

Dựa vào chủ thể của quyền định đoạt pháp luật dân sự chia ra làm hai loại, cụ thể:

+ Quyền định đoạt của chủ sở hữu bao gồm: các quyền bán, trao đổi, cho vay, tặng cho, để cho người khác thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu của mình, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật dân sự đối với tài sản.

+ Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Đối với người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo các quy định của pháp luật.

Ta thấy quyền định đoạt tài sản là một quyền có vai trò rất quan trọng đối với chủ sở hữu, các quy định của pháp luật về quyền định đoạt là hợp lý để bảo vệ những quyền lợi vốn có của chủ sở hữu.

Với ba quyền năng cơ bản được pháp luật dân sự quy định như trên thì có thể thấy rằng: chủ sở hữu có toàn quyền quyết định đối với tài sản thuộc sở hữu của mình.

Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam đã định nghĩa rõ ràng về quyền sở hữu bằng phương pháp liệt kê chứ chưa đưa ra được một định nghĩa khái quát. Mặt khác, việc đưa khái niệm này vào Bộ luật dân sự 2015 ở nước ta là một điểm đặc biệt vì các nước trên thế giới chỉ đề cập tới khái niệm quyền sở hữu trong khoa học luật chứ không đưa vào luật thực định.

3. Quyền sở hữu đối với cây trồng

Tóm tắt câu hỏi:

Nhà ông A trồng cây bưởi và cây đó nằm trên đất nhà ông A. Khi cây ra trái, thì trái đó lại nằm qua ranh giới (đất) phía bên nhà ông B. Điều này đã nảy sinh tranh chấp giữa hai ông. Ông A cho rằng cây mọc ở nhà ông thì trái đó thuộc sở hữu của ông A, còn ông B cho rằng trái bưởi nằm bên đất nhà ông thì ông có quyền hái nó. Xin Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn:

-Nhà ông A trồng bưởi và cây đó nằm trên đất nhà ông A, như vậy ông A có quyền sở hữu đối với cây bưởi đó. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 193, Bộ luật dân sự

“Điều 193. Quyền sử dụng của chủ sở hữu

Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”.

-Như vây, trong trường hợp này quả bưởi lại nằm ranh giới đất của nhà ông B, Điều 265, Bộ luật dân sự

“Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách”.

-Theo khoản 2 điều này thì nếu ông A và ông B có thỏa thuận thì tuân theo thỏa thuận đó. Nếu  ông A và ông B không có thỏa thuận thì bưởi nhà ông A nằm qua ranh giới phía bên nhà ông B thì ông A phải thực hiện việc cắt, tỉa cành và quả vượt quá sang nhà ông B. Ông B có quyền yêu cầu ông A cắt tỉa phần vượt quá đó,  trường hợp ông A không đồng ý cắt tỉa thì ông B mới có quyền hái bưởi.

4. Xác lập quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức từ gia súc

Tóm tắt câu hỏi:

Ngày 01/01/2014 A và B thoả thuận hợp đồng mua bán tài sản, A bán cho B 01 con bò trị giá 10 triệu đồng, để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng nói trên B đặt cọc cho A 5 triệu đồng và hẹn 10 ngày sau trả nốt số tiền còn lại và nhận bò.
Chưa đúng hẹn anh B đến trả số tiền còn lại và nhận bò thì phát hiện con bò mà mình thoả thuận mua của anh A đẻ được 01 con bê. Hãy cho biết con bê thuộc quyền sở hữ của ai, tại sao?

Tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự thì:

Điều 235

“Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó”.

A thỏa thuận mua con bò của B, như vậy giữa A và  B đã giao kết một hợp đồng mua bán tài sản với đối tượng là con bò.

Theo như thỏa thuận đến ngày thứ 10, khi B trả hết tiền cho A và A giao con bò cho B thì B sẽ  trở thành chủ sở hữu con bò.

Mặt khác, căn cứ theo Điều 439 , Bộ luật dân sự thì:

“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán”.

Tại khoản 3 điều này, Con bê được sinh ra trước ngày B đến lấy bò. Lúc này tài sản mua bán là con bò chưa được chuyển giao cho A. Vậy nên hoa lợi, lợi tức có từ con bò( con bê) sẽ thuộc về bên bán là A.

5. Phân tích thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản

Trong các hợp đồng, giao dịch dân sự về tài sản thì việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro là những vấn đề diễn ra hàng ngày, hàng giờ trong xã hội, có ý nghĩa vô cùng quan trọng, giúp cho việc xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên đối với tài sản khi tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hiện nay gặp nhiều khó khăn, bất cập nhất là đối với nhóm động sản và bất động sản bởi cùng lúc nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự 2005, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…nhưng lại quy định khác nhau, thậm chí xung đột lẫn nhau.

– Theo Bộ luật Dân sự 2005 quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, đối với động sản kể từ thời điểm động sản được chuyển giao trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 168).

– Theo Luật Nhà ở năm 2014 thì đó là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu là góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì đó là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở. Nếu mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì đó là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Trường hợp thừa kế thì xác định theo quy định của pháp luật về thừa kế (Điều 12).

– Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014  thì đó là thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng (Khoản 3 Điều 17).

– Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 95).

Việc quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trên trên thực tế có trường hợp gặp bất cập, không thể hiện được ý chí của các bên.

Ví dụ: Ông N thoả thuận bán cho bà L một căn nhà ở gắn liền với đất ở rộng 500 m² ở vị trí gần bờ sông với giá 800 triệu đồng. Hợp đồng đã được công chứng, bà L đã thanh toán đủ cho ông N và đã nhận nhà. Hai bên thỏa thuận bà L chịu trách nhiệm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong thời gian chờ cơ quan đăng ký đất đai hoàn trả kết quả đăng ký quyền sở hữu thì sau một trận mưa lớn, khu vườn bị sạt lỡ cuốn trôi gần 50 m² đất. Vì vậy bà L đề nghị ông N giảm 200 triệu đồng để khấu trừ vào số diện tích đất vườn đã bị cuốn trôi do thiệt hại khách quan. Tuy nhiên ông N không đồng ý, ông cho rằng hợp đồng đã được công chứng và có hiệu lực. Theo Khoản 1, Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà.

Từ đây có thể thấy, cùng là đối tượng của hợp đồng (nhà gắn liền với đất) nhưng khi hợp đồng đã được ký kết, công chứng hoặc chứng thực theo quy định tuy nhiên việc xác định chủ sở hữu của nhà và đất lại không đồng nhất với nhau như ví dụ ở trên thì phần nhà lúc này đã chuyển dịch quyền sở hữu sang cho bên mua nhưng phần đất thì vẫn còn sở hữu của bên bán và nếu phải chịu rủi ro thì bên mua chỉ chịu rủi ro đối với phần nhà còn bên bán chụi rủi ro đối với phần đất mặc dù các bên đã thực hiện xong các nghĩa vụ đối với nhau.

Như vậy hiện nay việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hiện nay vẫn còn nhiều bất cập khi được cùng một lúc nhiều luật điều chỉnh.

Ghi chú: Bài viết được gửi tặng hoặc được sưu tầm, biên tập với mục đích tuyên truyền pháp luật. Nếu phát hiện vi phạm bản quyền vui lòng gửi thông báo cho chúng tôi, kèm theo tài liệu chứng minh vi phạm qua Email: banquyen.vpludvn@gmail.com; Đồng thời, chúng tôi cũng rất mong nhận được tài liệu tặng từ quý bạn đọc qua Email: nhantailieu.vpludvn@gmail.com. Xin cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm tới Viện Pháp luật Ứng dụng Việt Nam.